« Nous retrouvons les mêmes volumes de ventes qu’en 2016 », note Me Frédéric Giral. Le département enregistre 23 360 ventes en un an, dont 10 100 au premier semestre 2025 (- 24 %).

Appartements anciens : un secteur toujours en repli
La tendance à la baisse du prix médian des appartements anciens, amorcée il y a un an (- 2,4 %), se confirme avec un prix médian à 2 840 €/m², soit une baisse de 1,3 %, considérée comme « extrêmement faible par rapport à l’activité », selon Me Henri Chesnelong, délégué départemental. À Toulouse, la Chambre des notaires enregistre 5 894 ventes et une diminution de 2,5 % du prix médian (3 170 €/ m²) ; à l’échelle des préfectures voisines, cette tendance à la baisse des prix médians se confirme, voire se durcit pour Cahors (- 6,3 %) et Rodez (- 6 %). À noter que Balma reste la commune la plus chère du département (3 270 €/m²) et Saint-Gaudens celle qui subit le plus de fluctuations. Malgré ces évolutions, la typologie des biens vendus en fonction du nombre de pièces ne change pas et les T2 et T3 représentent toujours près de 70 % des ventes effectuées sur la période.
« Les avant-contrats signés sur le dernier trimestre laissent présager une baisse du volume des ventes et un prix médian qui repartirait en légère hausse, précise Me Frédéric Giral. Ce sont des tendances que nous retrouvons dans nos études. Les mois d’été, qui sont habituellement riches en actes, l’ont moins été cette année ; cela n’augure rien de bon pour la fin de l’année. »

Appartements neufs : la fin du Pinel
Le volume des ventes des appartements neufs augmente de 17,7 % en un an, soit 3 320 ventes. Mais si ces chiffres sont en hausse, c’est parce qu’« ils bénéficient toujours de l’effet "fin du dispositif Pinel", ancré sur la période, analyse Me Henri Chesnelong. Nous constatons dès le premier semestre 2025 un effondrement des ventes ; à peine 630 transactions sur six mois, c’est extrêmement peu. » Quant au prix au mètre carré médian, il évolue légèrement (+ 1,8 % sur un an). Les délégués départementaux observent un écart de prix avec les appartements anciens qui se creuse, ce qui peut notamment s’expliquer par un coût de construction important dans le secteur du neuf.

Maisons anciennes : un marché hétérogène
Pour Me Frédéric Giral, « l’hétérogénéité du marché des maisons anciennes est énorme ». À l’échelle des communes, les baisses de prix peuvent être disparates en fonction de nombreux critères mais la tendance est à une légère baisse (- 1,9 % en un an) en Haute-Garonne, où le prix de vente médian (265 000 €) est largement supérieur à ceux des départements limitrophes, qui voient les prix se stabiliser. « La modification du marché n’impacte pas le nombre de pièces recherché », poursuit le délégué départemental : les T4 représentent 38 % des ventes et les T5 28 %. Au niveau des communes, Balma reste celle avec le prix médian le plus élevé (451 500 € et 75 ventes). « L’augmentation du volume et la légère baisse des prix profite au segment des communes proposant des maisons aux prix médians moyens et petits, versus les villes de tête », indique Me Frédéric Giral. Le marché de la maison ancienne se resserre ainsi sur le segment des transactions entre 250 000 € et 300 000 € : il est enregistré 2 020 ventes cette année, contre seulement 1 600 l’an dernier.

Terrains à bâtir : le marché poursuit sa chute
Le marché du terrain à bâtir s’effondre et perd 70 % de volume de ventes en 24 mois pour atteindre 1 000 ventes en un an. Pour Me Frédéric Giral, cette situation est liée « au coût de la construction qui a explosé, à la multiplication des normes qui imposent l’utilisation de matériaux plus chers, à la volonté politique d’arrêter l’étalement des zones constructibles et à la difficulté d’accès au crédit pour les primo-accédants ». Et Me Henri Chesnelong de compléter : « En dix ans, le prix des terrains à bâtir n’a pas bougé mais la superficie est de plus en plus petite. Les grandes parcelles ne sont plus recherchées. »