En Haute-Garonne, le marché de l'immobilier ancien et des terrains reprend mais le neuf s’effondre
En 2025, le marché immobilier en Haute-Garonne montre des signes de reprise, selon la Chambre des notaires de la cour d’appel de Toulouse. Après trois années de baisse successive, le volume des transactions augmente de 8,2 % pour les maisons et appartements anciens ainsi que pour les terrains à bâtir, avec + 9,1 % pour les appartements anciens (10 740 ventes) et + 7,7 % pour les maisons anciennes (8 670 ventes). Les terrains à bâtir, longtemps en repli, enregistrent eux aussi une hausse de 2,8 % (1 100 ventes), « ce qui est encourageant pour l’avenir du marché », explique maître Frédéric Giral. À l’inverse, le marché des appartements neufs s’effondre de 55 % (1 650 transactions), conséquence de la fin du dispositif Pinel.
Pour maître Henri Chesnelong, « cette reprise commence à jouer sur les prix. Le marché n’est plus attentiste et baissier mais sur une dynamique de remotivation des acheteurs ». Ainsi, les appartements anciens voient leur prix médian progresser de + 2,9 % à 2 890 €/m2, et les maisons anciennes de + 1,1 %, à 266 k€.
Rester prudent en 2026
Le secteur des appartements neufs atteint son plus bas niveau depuis dix ans. La fin du dispositif Pinel entraîne une chute de 55 % des ventes et une baisse de 8,2 % du prix médian, désormais à 4 250 €/m2. « Compte tenu des incompressibles coûts de construction, cette baisse n’était pas attendue, précise maître Chesnelong. L’arrêt du dispositif Pinel, auquel était associée une TVA à 20 %, et la présence d’autre dispositifs permettant pour certains de bénéficier d’un taux réduit de TVA à 10 %, explique le phénomène constaté. »
Les terrains à bâtir progressent légèrement en volume (+ 2,8 %) et en prix (+ 3,3 %), avec un prix médian de 93 k€. Les plus petites parcelles, inférieures à 600 ou 900 m2, restent les plus recherchées. « Nous assistons à une réapparition des projets de construction de maisons individuelles. Cette dynamique, bien que fragile, est encourageante car ces projets sont souvent ceux des primo-accédants, ce qui induit qu’ils se réengagent dans des projets immobiliers », souligne maître Giral.
Malgré cette reprise, les notaires restent prudents pour 2026 : facteurs économiques, politiques et internationaux peuvent freiner le marché. Le nouveau dispositif Jeanbrun pour le neuf est un signal positif pour les investisseurs bailleurs mais ses effets concrets se feront encore attendre.
