En effet, si l’ObserveR enregistre une progression limitée des mises en vente (+ 8 %, soit 683 unités), cette tendance pourrait s’accélérer dans les prochains mois, portée par un important volume de permis de construire délivrés fin 2025 et début 2026, juste avant les élections municipales. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), la Ville de Toulouse a délivré 3 200 autorisations de logements en 2025. Après un début d’année relativement stable — 102 permis accordés en janvier 2025 contre 104 en janvier 2026 — le mois de mars marque une forte accélération avec 1 217 logements autorisés, « le plus gros mois enregistré ».

Des ventes toujours en recul
Malgré ce regain attendu de l’offre, les ventes restent orientées à la baisse. L’ObserveR comptabilise 636 ventes au total au premier trimestre, soit une chute de 30 % par rapport à la même période de 2025. Cette baisse s’explique par une offre commerciale faible et par l’effondrement des ventes en bloc, qui ne représentent plus que 25 transactions. Pour autant, les promoteurs voient dans ce recul un signal plutôt positif. « L’arrêt des ventes en bloc signifie aussi qu’on a l’espoir de revendre au détail », estime Mickaël Merz. Les ventes au détail progressent ainsi légèrement à 611 unités (+ 6 %), même si le niveau demeure faible, toujours pénalisé par le retrait des investisseurs. Quelques indicateurs montrent toutefois un début de reprise de cette clientèle. Les ventes à investisseurs atteignent 193 logements au premier trimestre, soit une hausse de 31 % sur un an. 

L’accession aidée devient majoritaire
Le principal moteur du marché toulousain reste désormais l’accession aidée, « le seul indicateur positif ce trimestre ». Avec 270 ventes enregistrées au premier trimestre, ce segment progresse nettement et devient largement majoritaire. Pour compenser la disparition des investisseurs privés, les promoteurs adaptent leur production vers des opérations compatibles avec le bail réel solidaire (BRS) ou la TVA réduite. « Le dispositif Jeanbrun va nous aider à reconquérir un marché qui n’existait plus, mais nous ne refabriquerons pas autant d’investisseurs qu’auparavant car nous avons trouvé des besoins réels et des outils que nous allons conserver », souligne le président.
Le BRS poursuit d’ailleurs sa montée en puissance avec 94 ventes au premier trimestre, soit une hausse de 92 % sur un an. « Les promoteurs multiplient les partenariats avec les bailleurs sociaux afin d’intégrer davantage de logements en BRS dans leurs programmes », ajoute Mickaël Merz. À l’inverse, « l’accession libre a chuté », constate-t-il, pointant des prix qui restent élevés malgré leur réajustement et des taux d’intérêt encore pénalisants.

Des prix revenus au niveau de 2023
Au niveau des prix, les valeurs reviennent désormais à des niveaux comparables à ceux observés début 2023. « Nous devons tenir ces niveaux pour que le dispositif Jeanbrun soit intéressant pour nos clients », insiste Mickaël Merz.
Le président de l’ObserveR juge toutefois ce nouveau mécanisme fiscal « moins intéressant pour un primo-investisseur que le Pinel », même s’il estime qu’avec les niveaux de prix actuels, « nous sommes quand même assez proches » de l’équilibre économique des anciens dispositifs. « Ce dispositif ne permettra pas un rebond fort, mais une amélioration », prévient-il. Selon le président, le Gouvernement échangerait actuellement avec les promoteurs et la FPI afin d’identifier d’éventuels ajustements susceptibles de débloquer certaines opérations.

L’offre commerciale reste sous tension
L’offre commerciale continue par ailleurs de s’éroder légèrement avec 2 567 logements disponibles (- 2 %), un niveau que la profession juge relativement stable au regard d’une alimentation toujours contrainte.
La Ville de Toulouse concentre à elle seule près de 60 % des ventes au détail de l’aire urbaine et maintient ainsi son poids dans le marché régional. Mickaël Merz observe également une évolution du climat politique dans certaines communes périphériques : « On sent en première couronne que le logement n’est plus vécu comme un problème de construction. Il y a moins de défiance des maires sur les autorisations de permis. »
Autre segment en net recul : les résidences services. Le marché ne totalise plus que 55 ventes au premier trimestre (- 89 %). « En période de crise, on a beaucoup fait appel aux résidences gérées. Peut-être qu’on a un peu trop surproduit », reconnaît Mickaël Merz, qui anticipe désormais « un niveau de production plus stable ».
À noter que l’Occitanie suit les mêmes tendances : des mises en vente encore faibles (- 13 %), des ventes au détail stables (+ 5 %), un recul marqué des ventes en bloc (- 51 %) et un léger retour des investisseurs (+ 37 %).