Le nouveau directeur général de l’entreprise sociale pour l’habitat Un Toit pour Tous (groupe Habitat en Région, siège à Nîmes, 130 salariés), Jean-Luc Garcia est présent ce 14 janvier à Montpellier pour inaugurer les nouveaux locaux de l’agence (232 m²), situés désormais au 110 avenue du Pont Juvénal. Celle-ci est dirigée par Jean-Christophe Beley et comprend une équipe de 11 salariés dont 7 dédiés à la proximité. L’Hérault représente 15 % du patrimoine du bailleur social et est appelé à s’accroître dans trois ou quatre ans. À cette occasion, il accorde un entretien à La Lettre M pour faire un point sur l’avenir et l’activité du bailleur social régional.

Comment vivez-vous cette période de réforme pour le logement social ?
Le logement social subit une double contrainte. D’abord, on nous demande de produire plus avec moins d’argent et avec la RLS (réduction des loyers de solidarité) on nous coupe les pieds sur l’herbe ! Si les élus sont conscients de la demande croissante de logements sociaux, notre capacité de réalisation est de plus en plus délicate. La RLS ponctionne 2/3 des ressources gérées par notre organisme, c’est 34 M€ sur 10 ans et ramené à nos fonds propres c’est 5 ans de production !

Quelles sont vos projections ?
Notre mission au sein du groupe est de répondre à la demande des élus qui doivent faire face à une pression forte de demande de logements sociaux : 40 000 demandes en attente dans l’Hérault et 17 000 dans le Gard. Notre prévisionnel sur 10 ans est de produire un peu moins de 3 000 logements (soit 280 logements par an) pour 400 M€ d’investissement et réhabiliter/entretenir 1 500 logements pour 100 M€. Notre programmation annuelle varie entre 250 et 280 logements par an. En 2019, nous aurons un rythme très soutenu avec la livraison de 343 logements (256 en 2018 dont 73 sur l’agglo de Nîmes, 63 sur la métropole de Montpellier, 52 sur l’agglo de Béziers, 36 sur l’agglo d’Alès). Nous allons investir 45 M€ dans la production neuve et 10 M€ dans les réhabilitations. Notre programmation pour 2020-2021 est de plus de 400 logements en demande d’agrément répartis équitablement entre le Gard et l’Hérault, deux territoires où nous consolidons notre position.

Comment allez-vous trouver la ressource financière pour relever ce défi ?
Notre secteur doit développer un nouveau modèle économique. Nous prévoyons de vendre une part de notre patrimoine et pourquoi pas diversifier notre activité, cela a été évoqué lors de l’assemblée générale du groupe le 19 décembre dernier. Nous tablons sur un logement vendu pour 10 construits. Aujourd’hui, nous réalisons moins de 10 ventes par an. Nous voulons atteindre 30 ventes par an à partir de 2020. Pour ce faire, nous avons recruté une responsable marketing Mélanie Guithon qui va réaliser les études nécessaires pour nous aider à amplifier l’effort de vente.

Allez-vous continuer à utiliser la vefa comme levier de production ? Et le démembrement ?
Je ne suis pas un idéologue en matière de construction. 30 % de notre production est réalisée en vefa (vente en l’état futur d’achèvement NDLR). La vefa peut avoir sa place car elle permet de réalisation d’opération de mixité entre logement libre et social à condition que tout le monde joue le jeu et que les bailleurs sociaux n’acceptent pas la surenchère. Je suis demandeur d’une collaboration avec les promoteurs pour travailler ensemble sur ce sujet. Je ne suis pas sûr que le démembrement soit adapté à tous les territoires, il l’est tout particulièrement par contre sur les zones en tension comme les métropoles.

Les opérations de renouvellements urbains sont rentrées dans une phase 2. Quels sont les enjeux pour votre organisme ?
1 900 logements sur les 9 500 de notre patrimoine sont situés dans les quartiers Politique de la Ville, dont 1 350 susceptibles d’être concernés par l’Anru 2. Un tiers d’entre eux sont sur Alès et les deux autres tiers à Nîmes. Nous élaborons un projet pour transformer le quartier Pissevin à Nîmes. Cela concernerait entre 110 et 250 logements avec des démolitions.

Le foncier est compliqué sur des zones en tension. Comment agissez-vous ?
Les politiques foncières sont nées très tardivement, il n’y a qu’à voir quand a été créé l’EPF (établissement public foncier). Pour nous, toutes les sources de foncier sont les bienvenues : promoteurs, communes,… Nous avons renforcé l’équipe en matière de production sur les montages d’opération avec l’arrivée de Jean-François Dalançon qui était déjà présent au sein du groupe.

Un toit pour tous a fêté ses 50 ans d’existence en 2018. Comment envisagez-vous l’avenir ?
50 ans, c’est la maturité. Nous allons nous moderniser dans le but de maîtriser les coûts de structure, de travailler sur le coût global, d’améliorer la qualité de service et de créer les conditions de la proximité sur les territoires en nous appuyant sur les nouvelles technologies. Des réflexions sont conduites au sein du groupe Habitat en Région et j’ai aussi l’expérience de travail avec des start-up comme Novamap (outil de gestion de proximité, 13) ou encore Bimer Services (plan d’entretien des logements sur une base de données Bim, 34). Il faudrait impulser une démarche Bim avec la fédération du bâtiment, l'école des Mines d'Alès,... Nous menons aussi des réflexions liées au vieillissement de la population et à l’adaptation des logements.