Promotion immobilière : vers une nouvelle baisse du marché en 2020
Entre 2017 et 2019, la baisse des mises en vente de logements neufs sur le marché montpelliérain atteint 40 %, selon le bureau d’études Adéquation. « 2019 reste une bonne année. Cette baisse fait suite à quatre années de hausse continue d’activité avec un pic en 2017. Concernant les ventes, le bilan est effectivement moins séduisant en 2019 - c’est la plus forte baisse enregistrée comparativement aux autres métropoles -, mais la dynamique de la demande reste forte, notamment à Montpellier, indique Yohan Breuil, directeur de l’agence montpelliéraine. On rentre dans un marché de pénurie d’offre et de contraction des ventes en raison d’une difficulté à alimenter le marché. » En 2019, 2 583 mises en vente ont été réalisées (-22%), ramenant le stock disponible à 1 720 logements, soit 7,4 mois d’écoulement. Ce manque d’offre disponible impacte le volume des ventes qui représente 2 800 ventes (3 281 en 2018).
1 016 ventes ont été réalisées auprès de propriétaires occupants (1 155 en 2018) dont 381 ventes en accession aidées. Le stock des petits logements atteint 5,2 mois.
Tension accrue sur les prix
La demande étant toujours dynamique (résidences principales, investisseurs), mécaniquement, les prix se tendent, avec un prix moyen de 4120 € /m2 hors parking. Portées par le dispositif Pinel, les ventes à investisseurs représentent 64 % du marché (1 781 ventes). Ces derniers surveillent la hausse des prix du marché qui impacte la rentabilité locative des biens acquis. « Malgré la contraction du marché, la hausse des prix va se poursuivre. Au niveau de la métropole de Montpellier, on peut déjà prédire un niveau de prix moyen de 4 600 €/m2, au regard des prix pratiqués dans les dernières opérations réalisées, explique Yohan Breuil. Les niveaux de salaires localement n’ayant pas pris 15 points, la solvabilité des ménages va être impactée, comme celle des investisseurs. On devrait logiquement retrouver les « segundo acquéreurs » sur le marché du neuf. »
Pour amoindrir l'envolée des prix et sortir des opérations à prix maîtrisé, des solutions existent. « Il y a intérêt à s’appuyer sur les outils tels que les dispositifs PSLA (prêt social location-accession, NDLR), démultiplier les opérations de logements abordables pour en faire un segment de marché ou bien utiliser les montages de propriété intermédiaire (prêt pour le bâti et redevance pour le terrain, NDLR). Les promoteurs qui ont compris le mécanisme sont loin d’être contre, cela permet d’avoir des clients plus solvables et produire plus vite », précise Yohan Breuil.
Marchés secondaires : tendance à l’essoufflement sauf à Perpignan
Alors qu’ils affichaient une hausse de 4,8 % en 2019, les marchés secondaires de l’ex-Languedoc Roussillon s’essoufflent en raison notamment de la suppression du dispositif Pinel sur les zones B2 qui a déjà impacté les ventes à Béziers (-75 %) et Narbonne (-44 %). « En ex-Languedoc Roussillon, le marché est dans le rouge avec des mises en vente au plus bas depuis 15 ans : 4 232 logements (- 34%) », indique Yohan Breuil, directeur du bureau d'études Adéquation à Montpellier. Avec une hausse de 15 % des mises en vente Perpignan fait office d’exception par rapport à Sète (-64 %), Béziers (-66 %), Narbonne (-52 %) et Nîmes (-40 %). Ce marché secondaire affiche un stock de 1 500 logements pour 2 000 ventes réalisées principalement à Perpignan (62 %) et Nîmes (12 %). Les ventes à investisseurs représentent 1 372 ventes soit 68 % du marché. La tension dur le niveau des stocks (6,7 mois à Nîmes, 7,4 mois à Sète, 8,9 mois à Perpignan) inquiète sur une éventuelle hausse des prix et donc de baisse de rentabilité locative pour les investisseurs.
