« Après être longtemps restées dans l’ombre de la capitale, les grandes métropoles régionales ont véritablement changé de braquet du point de vue de leurs marchés immobiliers, ces dix dernières années, tant en résidentiel qu’en bureaux. » Ce constat est celui du groupe de conseil en immobilier d’entreprise CBRE (100 000 collaborateurs dans le monde, dont 1 100 en France), dont les équipes du service Études et Recherche étaient à Toulouse le 15 octobre pour présenter une étude intitulée « Le grand pari des régions »*. La Ville rose fait en effet partie des six métropoles passées au crible dans ce document, aux côtés de Lyon, Lille, Aix-Marseille, Bordeaux et Nantes.

Une envolée des prix dans le résidentiel

Premier constat : « Ces grandes agglomérations tirent aujourd’hui la croissance de la population (+ 6,6 % d’habitants à Toulouse entre 2011 et 2016, source : Insee, NDLR), comme celle des emplois (+ 7,2 % entre 2010 et 2015, NDLR) et notamment des emplois à forte valeur ajoutée - recherche, prestations intellectuelles, commerce inter-entreprises, etc. (+ 10,5 % entre 2010 et 2015, NDLR) -, ce qui a directement bénéficié aux marchés immobiliers, avec une envolée des prix dans le résidentiel (2 680 €/m² de prix médian pour les appartements anciens à Toulouse, NDLR) », indique Christelle Bastard, directrice associée de CBRE Études et Recherche. Et de préciser : « Avec 4 170 €/m², Bordeaux est devenue la métropole régionale la plus chère sur le marché résidentiel, juste après Paris. » Sur l’immobilier tertiaire, des records ont été atteints : avec 4,5 M de m², le parc tertiaire de Toulouse est aujourd’hui d’une taille supérieure à celui de métropoles européennes telles que Dublin, Genève ou Lisbonne.

Des parcs tertiaires en décalage avec la demande

Autre enseignement : l’attractivité des métropoles régionales tient plus à leur positionnement sur l’innovation, la recherche, l’enseignement supérieur et le développement de filières d’excellence qu’à leur capacité à capter des emplois exogènes. « Les trois quarts des Franciliens aspirent à partir vivre ailleurs mais force est de constater que les emplois sont moins mobiles que les salariés ! », précise Christelle Bastard. Il n’empêche : pour permettre à des entreprises de s’implanter et de se développer localement, la qualité de l’immobilier tertiaire est primordiale. Et, en la matière, il apparaît que les métropoles régionales ne sont pas toujours à la hauteur, avec des parcs vieillissants, aux localisations parfois inadaptées, en inadéquation avec les nouveaux usages (plus de services, d’équipements, de personnalisation…). À Toulouse en particulier, l’absence de quartier d’affaires se fait sentir : « En centre-ville, l’offre continue clairement de faire défaut, ce qui conduit à un report de certains projets immobiliers, notamment sur le segment des 0 - 5 000 m² », pointe CBRE, pour qui le projet Teso « devrait permettre au centre-ville de prendre son envol et à la métropole de conforter sa position de grand marché tertiaire ».

* L’étude complète est disponible sur www.cbre/com/research-and-reports