La Lettre M

Le logement social baisse la voilure

Les faits: 

Le 27 février, les 51 bailleurs sociaux (ESH et OPH) d’Occitanie se fédèrent autour de l’association Habitat Social en Occitanie (HSO), réunissant les opérateurs d'ex-MP et ex-LR. D'après l'association, la baisse programmée des APL (aides personnalisées au logement) et la hausse de la TVA (de 5,5 % à 10 %) déstabilisent le modèle économique du secteur et va entraîner un recul de la production de logements sociaux. Une contradiction est pointée : les ressources baissent, alors que les besoins augmentent. La programmation 2018 est à l’ordre du jour du comité régional de l’habitat, ce mercredi 7 mars à Carcassonne (11). 

 

 

L'analyse: 

« Nous avons devant nous des discussions avec l’État mais aussi avec la Région, les Départements, les intercommunalités qui financent les logements sociaux », indique Jean-Michel Fabre, président de Habitat Social en Occitanie (ex-président de l’USH Midi-Pyrénées). Les bailleurs sociaux régionaux estiment la perte financière liée à la réforme des APL à 121 M€ pour les trois ans à venir. Une étude d’Habitat Social en Occitanie estimait en novembre à 5 200 le nombre de logements qui ne seront pas construits et à 9 900 ceux qui ne pourront être réhabilités dans la région en 2018, soit 1 Md€ de travaux non engagés. « Des bailleurs prévoient de geler et/ou de retarder des programmes, notamment en Vefa (vente en l’état futur d’achèvement). Les projets en zones rurales et en centre ancien rentrant dans le programme ANRU, complexes et plus coûteux, risquent d’être ralentis », déclare Jean-Michel Fabre. Les effets se font déjà sentir. Tarn-et-Garonne Habitat (par de 9 600 logements) estime la perte de ses ressources à 2,7 M€ en 2018 et 2019 et à 4,7 M€ en 2020. « Cela nous oblige à revoir à la baisse notre plan stratégique de patrimoine voté en septembre dernier », indique Élisabeth Claverie, présidente. Même tendance pour Hérault Habitat (parc de 12 000 logements). Son président, Vincent Gaudy, estime sa baisse de recette à 6,7 M€ et va faire voter un budget rectificatif. « Ce 2e budget table sur une production de 120 logements sociaux et deux réhabilitations, contre 420 logements et quatre réhabilitations initialement prévus », précise-t-il. Jean-Paul Coltat, DG du Groupe des Chalets à Toulouse, renchérit : « On va passer de 650 logements locatifs par an à 300 à partir de 2020. Nous avons encore des ordres de services à donner en 2018 et 2019, car nous avons capté beaucoup d'opérations en 2017 . » La partie accession à la propriété (environ 250 logements par an) devrait être préservée. Cette baisse de programmation impactera aussi la promotion privée. « Avec la loi Solidarité Renouvellement Urbain, les promoteurs et les bailleurs sociaux sont liés. La hausse de la TVA va ralentir certains projets », décrypte Xavier Bringer, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) Occitanie Méditerranée. Les promoteurs de l'aire urbaine de Toulouse accusent ainsi un « recul des ventes de logements aux bailleurs sociaux de 42 % en 2017. Une tendance qui pourrait se confirmer en 2018 », redoute Patrick Saint-Agne, président de la FPI Occitanie Toulouse Métropole. « La hausse de la production de logements sociaux se fera avec d'autres acteurs que nous, résume Jean-Paul Coltat. Nous puisons dans nos fonds propres à hauteur de 25 % pour financer une opération, au lieu de 15 % auparavant. On est tous coincés, à part des mastodontes comme 3F. » Des regroupements de bailleurs sociaux sont à l'étude pour une réduction de leurs frais de gestion.

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