Le volume des ventes en chute annuelle de 22 %
En 2023, le volume de ventes immobilières dans le Tarn s’est effondré (- 22 %), avec 6 180 transactions enregistrées contre 7 950 l’année précédente. La chute s’est même accélérée au dernier trimestre, selon l’étude réalisée par la société Adnov. « L’embellie immobilière que nous avions connue ces dernières années a été stoppée nette ; nous sommes revenus aux volumes de ventes de 2018 », précise Maître Antoine Fabre, président délégué de la Chambre des notaires chargé de l’immobilier du Tarn. En revanche, cela n’a pas entraîné une baisse des prix ; on constate même de nombreuses disparités en fonction des communes et types de biens. Cette année, le ralentissement des transactions devrait impacter les prix (- 6 % en Occitanie).
Si « le marché des investisseurs est en perte de confiance par manque de visibilité face aux circonvolutions administratives », le président délégué souligne l’apparition de signaux positifs, « puisque les banques recommencent à assouplir les conditions d’accès aux crédits. En avril, une baisse des taux directeurs est attendue et, à moyen terme, les taux d’emprunt devraient se stabiliser. Le marché donne donc quelques signes de frémissements qui nous laissent penser que la conjoncture devrait être meilleure, peut-être, dès la rentrée prochaine. »
Appartements anciens : - 15 % de volume des ventes
Le marché des appartements anciens enregistre une baisse de 15 % de volume des ventes (800 ventes en 2023) et un prix médian à 1 850 €/m2, soit une augmentation de 1,4 %, contre 4,8 % l’année précédente. Le Tarn se positionne ainsi devant le Tarn-et-Garonne (1 810 €/m2), mais derrière la Haute-Garonne (2 930 €/m2). Les biens les plus vendus sont les T2 et T3. Selon l’étude, les prix présentent des disparités selon les secteurs. Ainsi, certains affichent une hausse, comme Mazamet (13 %) et Lavaur (11 %), « le signe peut-être d’une politique municipale plus active », estime Maître Antoine Fabre. À l’inverse, les secteurs de Saint-Sulpice/Rabastens et Gaillac/Lisle-sur-Tarn amorcent une baisse. Albi se distingue avec une augmentation de ses prix de 6,7 % et un prix médian à 2 300 €/m2. L’étude souligne d’ailleurs que « les villes préfectures de la région n’ont pas connu de telles augmentations » : + 3,6 % à Rodez, + 5,9 % à Montauban et même - 8,6 % à Foix, dont le patrimoine ancien en centre-ville est dégradé.
De grandes disparités de prix sur la maison ancienne
Selon l’étude, le marché de la maison ancienne, cœur de l’activité immobilière du Tarn, a connu une chute de 20 % du volume des ventes (4 530 ventes, plus d’un millier de moins qu’en 2022). Quant au prix médian, il diminue de 1,8 % pour atteindre 160 k€. « Cette baisse est également observée dans le Tarn-et-Garonne, la Haute-Garonne et l’Ariège », ajoute le président délégué. Là encore, de grandes disparités de prix existent selon les secteurs : « Le prix médian d’une maison ancienne à Castres augmente de 5,8 % (162 k€) tandis qu’à Albi, il baisse de 12 % (185 k€). »
Le marché des terrains à bâtir poursuit sa baisse
Le « petit marché » des terrains à bâtir enregistre la baisse en volumes la plus conséquente en 2023 avec - 36 % (770 ventes). Le prix médian diminue de 2, 9 % pour atteindre 47 k€, mais augmente en périphérie de Castres (13 %) et Albi (15 %). « Ce marché, qui se réduit de plus en plus, reflète la difficulté pour les primo-accédants d’accéder au crédit et l’impact de l’inflation sur les coûts de la construction ; il révèle aussi pour d’autres, notamment les promoteurs, la grande difficulté conjoncturelle et le peu de fonciers disponibles », explique Maître Antoine Fabre.
La part des acquéreurs de plus de 60 ans en hausse
Selon l’étude, 71 % des acheteurs dans le département sont Tarnais. À noter que les moins de 30 ans investissent davantage dans le marché castrais, alors que les plus de 60 ans sont les plus nombreux dans le marché albigeois. L’étude souligne un phénomène nouveau : seule la courbe des acquéreurs de plus de 60 ans augmente. Pour le président délégué, cette catégorie n’est pas concernée par « les difficultés d’accès au crédit ; elle dispose souvent d’un patrimoine et d’une assise financière qui lui permet de contracter une vente et même parfois d’anticiper le temps de la retraite. Mais ces courbes révèlent aussi pour les autres tranches d’âge, les actifs et les jeunes, une réelle perte de confiance vis-à-vis du marché immobilier ».
