Midi2i résiste à l’attentisme qui paralyse l’immobilier d’entreprise
La société de gestion immobilière toulousaine Midi2i affiche des résultats en progression en 2025 malgré un marché de l’immobilier d’entreprise toujours dégradé. L’entreprise enregistre plus de 14 M€ de chiffre d’affaires (+ 6 %) et 3,7 M€ de résultat brut d’exploitation (+ 4 %), portée notamment par la croissance de ses encours sous gestion, qui atteignent 1,2 Md€ (+ 9 %). « Ces bons résultats sont le fruit de notre activité diversifiée », souligne son président Jean-Luc Barthet, qui prévoit de maintenir un rythme d’investissement soutenu en 2026 avec environ 170 M€ d’acquisitions, tout en poursuivant une stratégie de gestion active des actifs dans un contexte marqué par « l’attentisme » des investisseurs.
« L’année a été moins dynamique au début, mais elle s’est améliorée sur la fin de l’exercice », résume Jean-Luc Barthet lors de la présentation des résultats annuels, le 2 juin au siège toulousain de Midi2i. La société s’appuie sur quatre sources de revenus : la collecte de sa SCPI Métronome – qui poursuit son développement avec une capitalisation supérieure à 150 M€ -, la gestion de son patrimoine, les acquisitions réalisées dans l’année et les cessions d’actifs.
Plus de 170 M€ investis en 2025
L’année 2025 a été marquée par plusieurs opérations en région toulousaine. Midi2i a notamment participé à l’acquisition de l’immeuble B-Park à Balma, loué à Enedis, dans le cadre d’un club deal (investissement groupé) associant la foncière de la Caisse d’Épargne Midi-Pyrénées et GA Smart Building. La société a également acquis pour la SCPI un immeuble situé dans le secteur Jolimont-Roseraie à Toulouse. Dans le même temps, elle a cédé une école à Labège ainsi qu’un immeuble de bureaux dans le quartier toulousain de Basso Cambo. Au total, Midi2i indique avoir investi entre 170 et 180 M€ en 2025 et vendu pour environ 50 M€ d’actifs.
« Si nous n’avons pas d’obligation de vendre, nous continuons à gérer les actifs, à accompagner les entreprises locataires et à réaliser les travaux nécessaires pour avoir la capacité de céder dans de meilleures conditions », explique Jean-Luc Barthet.
Un marché toujours paralysé
Le dirigeant dresse un constat prudent sur l’état du marché de l’immobilier d’entreprise. Alors que les volumes d’investissement atteignaient près de 30 Md€ avant la guerre en Ukraine, ils ont fortement reculé ces dernières années. « Nous sommes dans un contexte d’attentisme », estime-t-il. Selon lui, les entreprises ont fortement réduit ou reporté leurs investissements, entraînant une baisse marquée de la demande placée. À cela s’ajoute un écart grandissant entre les attentes des vendeurs et celles des acquéreurs. « Aujourd’hui, certaines agences donnent des avis de valeur de l’ordre de 20 % inférieurs aux expertises », poursuit-il. Alors que les prévisions formulées fin 2025 laissaient entrevoir un rebond du marché, les incertitudes économiques et géopolitiques ont rebattu les cartes. « L’équation est devenue trop complexe et les dirigeants attendent », observe Jean-Luc Barthet.
Malgré ce contexte, Midi2i prévoit de maintenir une politique d’investissement active. La société ambitionne de réaliser environ 170 M€ d’acquisitions en 2026, principalement au second semestre. « Nous sommes dans une logique volontariste, mais ce marché demande de l’expertise et de la notoriété », affirme le président. Les critères de sélection restent stricts : actifs récents, absence de vacance locative, emplacement central et proximité immédiate des transports en commun. « Notre cœur d’activité reste toutefois la gestion de nos actifs pour assurer à nos clients leur pérennité locative », rappelle le dirigeant.
Cap sur les assureurs et les mutuelles
En 2026, Midi2i ne vise pas une croissance spectaculaire mais la consolidation de ses performances. L’objectif est également de renforcer les exigences de transparence et de sélectivité afin de « conforter la confiance des investisseurs ». Deux opérations majeures doivent être livrées au second semestre : un programme au Havre et la Halle Nova à Montpellier, développée dans le cadre d’un club deal associant les foncières de la Banque Populaire du Sud, de la Caisse d’Épargne Languedoc-Roussillon et de la Caisse d’Épargne Midi-Pyrénées.
La société prépare aussi l’avenir en cherchant à élargir sa clientèle institutionnelle en ciblant les mutuelles et les compagnies d’assurance. « Beaucoup de ces structures disposent elles aussi d’un fort ancrage territorial. Nous avons une expertise à faire valoir sur ces marchés », estime le dirigeant. Dans un contexte où certains investisseurs institutionnels ont été déçus par des placements réalisés avant 2022, Midi2i voit dans cette diversification un potentiel relais de croissance pour les années à venir.
Parallèlement, la société prépare son déménagement dans la future Maison de l’immobilier, située rue du Languedoc, à Toulouse. L’entreprise de 35 salariés quittera ses locaux actuels pour s’installer sur un plateau unique de 460 m². « Aujourd’hui, nous sommes répartis sur trois niveaux. Demain, nous serons sur un seul étage, ce qui facilitera les échanges entre les équipes », se réjouit Jean-Luc Barthet. La livraison est annoncée pour septembre et l’emménagement devrait intervenir dans la foulée.
Midi2i gère aujourd’hui 29 véhicules d’investissement immobilier, dont une SCPI et huit clubs deals. Son patrimoine représente plus de 139 actifs et 528 000 m² répartis sur l’ensemble du territoire métropolitain.
