« Les mises en vente explosent. On n’attendait pas un tel effet du dispositif de défiscalisation Pinel, lâche, ce 29 à Toulouse, Patrick Saint-Agne, président de la FPI MP et de L’Observer. Il suffit que quelques curseurs bougent : la possibilité de louer aux ascendants ou aux descendants, la flexibilité sur durée de l’investissement, le fait de ne pas présenter le dispositif comme un produit social – car le mot ''social'’ fait peur à l’investisseur. Ajoutez les taux d’intérêt bas, l’annonce du maintien du dispositif jusqu’à fin 2016 et, aussi, un effet de rattrapage », après des années de disette.
La preuve en chiffres : sur l’aire urbaine de Toulouse, 2 834 ventes nettes ont été enregistrées au cours du 1^er semestre, soit une progression de 33,68 % par rapport au 1^er semestre 2014. L’aire urbaine de Toulouse est plus dynamique que l’ensemble du marché héraultais (2 244 ventes, + 58 %), les métropoles de Bordeaux (1 858 ventes, + 9 %) ou de Nantes (2 065 ventes, + 55 %).
Lors des douze derniers mois, la FPI MP annonce 5 318 ventes sur l’aire urbaine, soit une explosion (+ 194 %) par rapport à la même période précédente. Le prix de vente moyen habitable hors parking reste stable, à 3 384 €/m2 (+ 1,35 % par rapport au 1er semestre 2014). Un bémol cependant : les ventes à occupants (+ 6,34 %) progressent beaucoup moins rapidement que les ventes à investisseurs (+ 48,37 %). Sur l’aire du Sicoval (Sud-Est toulousain), 248 ventes nettes au détail sont enregistrées, soit une progression de 64 % par rapport au 1er semestre 2014.

Aménageurs-lotisseurs : « vrai problème de production. » D’après François Rieussec (ARP Foncier), les ventes de terrain aménagés baissent de 10 % lors du 1^er semestre 2015. « On tape sur la classe moyenne, composée de jeunes avec enfants, explique-t-il. Il y a de vraies difficultés de financement sur ce segment. Les désistements atteignent près de 20 % des réservations. Ce chiffre a doublé en trois ans, et cette difficulté tend à perdurer. » A noter que la surface moyenne des terrains a été divisée par deux en 10 ans, pour passer de 1 270 m² en 2005 à 630 m² aujourd’hui. « C’est une évolution considérable du marché, et de la manière de travailler. » La part des terrains de moins de 600 m² dépasse 56 %. Le budget moyen terrain + maison s’élève autour de 218 000 euros.

Logement social : effort sur la réhabilitation. Annonçant le départ de l’USH de L’Observer de l’immobilier toulousain, Maryse Prat, vice-présidente de l’USH MP, tempête sur la part trop importante de logements sociaux réalisés en VEFA (notre newsletter d’hier). « Les frais de copropriété impactent nos coûts de fonctionnement. C’est autant que l’on ne réimpute pas sur l’investissement. Il s’agit de sommes non négligeables. » Au 24 septembre, le fichier partagé mis en place en Haute-Garonne entre les 12 organismes du logement social comptabilise 33 000 demandes actives. « Ce qui ne veut pas dire qu’il y a 33 000 personnes sans domicile », rappelle-t-elle. Entre le 1er janvier et le 31 août, les bailleurs ont procédé à 7 315 attributions sur le département. La production PLAI s’est fortement développé (multiplication par 17 en huit ans !), et la production PLUS a progressé de 17,7 % en 8 ans. « La production se maintient à un niveau historique de plus de 3 700 PLUS et PLAI financés. » À l’inverse, la production PLS diminue : 1 000 logements en 2013, 817 en 2014, et 273 à ce jour. « Cette évolution correspond à une paupérisation des demandeurs », relève Maryse Prat.
En 2015, la production locative sociale et très sociale est en baisse au 1er semestre, avec 1 617 PLUS-PLAI agréés au 1er septembre. Trois explications sont avancées : la période à la fois pré et post-électorale, qui génère un décalage dans le temps de la validation de la programmation et de démarrage de l’instruction ; un contexte de financement du logement social qui se dégrade ; une dynamique de réhabilitation des organismes HLM (5 640 logements sur la période 2012-2015), qui les oblige à faire des choix en termes d’investissement. Le coût moyen des travaux par logement s’élève en effet à 18 961 euros.
La Haute-Garonne compte 73 000 logements sociaux, soit 57 % du parc régional. 33 % du parc ont été construits depuis 2000, 84 % sont en collectif et 78 % des premières localisations exprimées par les demandeurs concernent l’aire de Toulouse Métropole.