Après une année 2020 difficile, marquée par une baisse des transactions de l’ordre de 30 %, le marché de l’immobilier d’entreprise montpelliérain retrouve des couleurs au 1^er semestre 2021. La demande retrouve « un niveau comparable à celui observé entre 2017 et 2019 », indique l’Observatoire de l’immobilier d’entreprise de Montpellier et de son territoire urbain*. En revanche, l'offre reste limitée. Michel Peinado, directeur d'Arthur Loyd Nîmes-Montpellier et porte-parole de l’Observatoire, livre son analyse à La Lettre M.

Dans l'immobilier d'activités (ateliers de fabrication, entrepôts de stockage…), l'Observatoire constate une reprise assez nette des transactions. Comment l'expliquez-vous ?
En effet, 51 000 m² ont placés au premier semestre 2021, contre 29 600 m² au premier semestre 2020 (soit : + 72 %). En revanche le nombre de transactions, bien qu’il reparte à la hausse, ne connaît pas une croissance aussi forte : 47 transactions comptabilisées sur les six premiers mois de 2021, après 42 au premier semestre 2020. La période a été marquée par plusieurs belles opérations moyennes, telles que Repar’stores à Garosud, Tageos dans le Parc Pompignane…mais pas par de grosses transactions.

Le territoire montpelliérain profite-t-il de cette tendance de façon homogène ?
La partie Est du territoire en bénéficie davantage. Elle concentre les deux tiers du volume placé. Le dénominateur commun pour toutes les demandes de locaux d’activités, c’est la proximité d’une sortie d’autoroute...

Le stock disponible est assez limité pour les locaux d’activités. Cela n'entraîne pas d'envolée des prix ?
À la location, les prix restent assez stables, en moyenne 75 € / m². En revanche, les prix de vente sont en hausse et dépassent le seuil de 1 000 € / m². Nous voyons actuellement des niveaux jamais atteints. Il y a une très forte demande dans la seconde main. C’est assez inquiétant. Nous rencontrons une crise de l’offre. Ce qui manque vraiment sur le marché montpelliérain, ce sont des parcs d’activités, avec des surfaces allant de 150 à 1 000 m². C’est là que se trouve l'essentiel de la demande montpelliéraine.

L'immobilier tertiaire retrouve aussi quelques couleurs. L’Observatoire comptabilise 54 270 m² placés depuis le début de l’année, soit une hausse de 142 % par rapport au premier semestre 2020. À quoi attribuez-vous cette tendance ?
Il y a deux facteurs. D’une part, ce semestre a été marqué par quelques belles opérations, à l’instar des 7 000 m² de bureaux réalisés par le promoteur CDC Habitat dans la Zac Beausoleil à Montpellier, le groupe Studi (formation en ligne, 500 salariés) qui regroupe ses activités dans un ensemble de près de 10 000 m² à Pérols, ou encore ITK (éditeur de solutions en agriculture, environ 100 salariés) qui a pris à bail 2 500 m² de bureaux à Clapiers. D’autre part, nous assistons à un rattrapage : les chiffres du premier semestre 2020 sont très mauvais car toutes les opérations en cours ont été stoppées en mars. En cumulant ces deux paramètres, on arrive à un total de m² placés sur le premier semestre 2021 à son deuxième meilleur score enregistré par l’Observatoire depuis 2006.

108 opérations ont été réalisées contre 68 sur la même période en 2020, n’est-ce pas surprenant alors que le télétravail explose ?
Certes, les études et sondages réalisés auprès des dirigeants et actifs en juin 2020 laissaient penser que le télétravail allait s’inscrire dans la durée. Un an plus tard, les points positifs du télétravail sont apparus mais aussi les négatifs. Je pense notamment à l’isolement des collaborateurs, la perte de repères, les difficultés en termes de management. Les entreprises vont continuer à avoir besoin de bureaux.

Le neuf représente 44 % de ces transactions dans le tertiaire, pourtant l’Observatoire note que le stock disponible est très faible. Quel impact sur ce marché ?
Il n’y a pas véritablement de flambée des prix car le stock, en immobilier de bureaux, a toujours été régulier à Montpellier. Il est vrai toutefois qu’actuellement, nous rencontrons une situation de sous-offre provisoire. Cela crée des tensions sur les valeurs des m² et les offreurs ne négocient pas vraiment. Si cette tendance perdure, cela va poser un vrai problème en effet. Toutefois, plusieurs programmes se lanceront vers 2022-2023, tels que le quartier Cambacérès, la zone de l’aéroport, Nouveau Saint-Roch, le programme Prism à Port-Marianne…ce qui est plutôt rassurant.

Quelles sont vos perspectives pour les mois et années à venir ?
Si la pandémie est maîtrisée, nous sommes plutôt confiants pour l’immobilier tertiaire. La crise a poussé les entreprises à réfléchir quant à l’adaptation et à l’évolution de leur environnement de travail. Nous nous attendons à une potentielle vague de transferts d’entreprises vers des locaux plus modernes, plus fonctionnels, avec des espaces de convivialité, extérieurs (rooftop, terrasses, balcons…). Cela devrait susciter une hausse de la demande pour les bâtiments neufs qui pourront le mieux répondre à ces attentes. Certes, il se peut qu’il y ait une réduction des surfaces du fait de l’essor du télétravail, mais pas nécessairement très significative car cela sera compensé par ces nouveaux besoins de salles partagées, de détente…Au final, on observera peut-être une baisse des surfaces de l'ordre 10 à 15 %.

Quid des locaux d’activités ?
Dans l’immobilier d’activités : la pénurie de stock, dans le neuf, et de foncier risquent de pénaliser les résultats au second semestre. Cela prend beaucoup d’années pour sortir une nouvelle zone d’activités et il n’y a pas de friche industrielle à Montpellier. Résultat, nous observons un transfert vers d’autres villes telles que Nîmes. Il n’y a pas d’autre choix que de sortir de nouvelles zones et/ou de réorienter des zones existantes. Au final, le plus inquiétant ce ne sont pas ces chiffres, mais le fait que cette pénurie impacte le développement des entreprises et donc l’emploi.

*L’entité est composée de cinq ”brokers“ : Advenis, Arthur Loyd, BNP Paribas Real Estate, Normal Taylor et Tertia CBRE, ainsi que de Montpellier Méditerranée Métropole et de la Serm/SA3M. Les données de l’Observatoire sont donc basées sur les transactions réalisées par ces acteurs.