Logement neuf : le marché au plus bas dans l'aire urbaine toulousaine
À peine 1 830 logements neufs ont été mis en vente dans l'aire urbaine de Toulouse au cours du 1er semestre 2023, soit 39 % de moins qu'il y a un an à la même période. « J'ai la sensation de me répéter, mais c'est de pire en pire à chacun de nos bilans », se désole Laëtitia Vidal, présidente de l'ObserveR de l'immobilier toulousain, lors de la présentation des chiffres semestriels ce 5 septembre. En chute de 60 %, les ventes au détail atteignent péniblement 1 177 unités dans l'aire urbaine, dont moitié à Toulouse, tandis que la part des ventes s'effondre en première couronne, là où « les villes disposent de tous les commerces, services et infrastructures mais ne jouent pas le jeu en termes d'autorisations », note Laëtitia Vidal.
Seules 179 ventes au détail ont été recensées en première couronne au 1er semestre, soit 15 % du total de l'aire urbaine, contre 20 % un an plus tôt. « Nous faisons face à des volumes historiquement bas, sur les mises en vente et les ventes ; de tels chiffres n’ont jamais été observés depuis la création de l’ObserveR en 2002 », résume-t-elle.
Une « crise du financement »
Autre indicateur qui inquiète les membres de l'ObserveR* : la hausse des désistements (28 % d'annulation, soit 10 % de plus qu'au 1er semestre 2022), liée selon eux à l'augmentation continue des taux d'intérêt, à la frilosité des banques, mais aussi à une forme d'autocensure chez des acheteurs convaincus que leur dossier n'aboutira pas en cette période tourmentée. « C'est bel et bien à une crise du financement que nous faisons face et non pas à une crise de la demande », martèle la présidente de l'ObserveR, qui veut faire passer un message aux acheteurs potentiels : « Ne vous autocensurez pas car, même si c'est dur, il y a des dossiers qui peuvent passer en ce moment. »
À noter également que, pour la première fois à l'échelle de l'aire urbaine, les ventes à propriétaires-occupants (698 logements) dépassent les ventes à investisseurs (479). « À très court terme, cette baisse des ventes à investisseurs, que nous constatons depuis plusieurs trimestres d'affilée, va générer une forte tension sur les marchés locatifs du neuf et de l'ancien et donc des hausses de loyers pour les logements hors plafonnement », prédit Laëtitia Vidal, qui souligne que les étudiants ont de plus en plus de mal à se loger à Toulouse, où « il n'y a plus rien à louer ».
Des craintes pour le secteur de la promotion immobilière
Et si le stock commercial a légèrement augmenté ce semestre (4 200 logements à l'offre à la fin du 1er semestre, soit 8 % de plus qu'il y a un an), il ne doit pas laisser penser que le stock est en train de se reconstituer durablement. « Il illustre au contraire la crise de commercialisation que nous traversons », résume la présidente, qui ne cache pas ses craintes pour le secteur : « Quelle industrie est capable d'absorber une chute des ventes de - 60 % sans impact ? » Et d'en appeler aux pouvoirs publics pour que « des mesures fortes de relance soient prises », faute de quoi des acteurs pourraient disparaître du marché. Ou pourquoi pas pivoter vers le marché de la rénovation ? Laëtitia Vidal n'y croit guère : « Ce ne sont pas les mêmes métiers. Décréter qu'il faut faire de la rénovation, ça ne marche pas, surtout à Toulouse où il y a très peu d'immeubles anciens vides. »
> Les bilans de l'ObserveR sont disponibles sur www.lobserver.fr
* Née de l’initiative de la FPI (Fédération des promoteurs de l’immobilier), de l’USH (Union sociale de l’habitat) et de l’Unam (Union nationale des aménageurs), l’ObserveR compte une cinquantaine de membres.
