Des volumes historiquement bas sur le marché immobilier toulousain
D’après l’ObserveR de l’immobilier toulousain, les volumes de ventes poursuivent leur diminution au premier semestre 2025 et restent sur des niveaux faibles. Hormis les ventes en bloc qui stagnent, tous les indicateurs sont à la baisse, notamment les mises en vente (- 16 % par rapport au 1er semestre 2024), les ventes totales (- 20 %) et les ventes à investisseurs (- 69 %) « qui s’effondrent surtout depuis la fin du dispositif Pinel », précise Stéphane Aubay, président de Green City Immobilier, qui estime que « supprimer les aides n’a pas fait baisser les prix mais a fait chuter les volumes de façon stratosphérique ». Dans son bilan, l’ObserveR dénombre 1 428 mises en vente, 540 ventes nettes et 1 005 ventes au détail ce semestre.
Dans une mise en perspective plus large, Stéphane Aubay rappelle que « par rapport à 2018, l’offre commerciale a ainsi été divisée par 2,5, les mises en vente par 3,15 et les ventes par 3,66 ».
Des niveaux très faibles dans le Sicoval
À Toulouse, l’ObserveR dénombre 727 mises en vente au premier semestre, soit une diminution de 7 % par rapport à 2024 et de 48 % par rapport à 2023. Quant aux ventes, elles poursuivent leur chute avec 506 ventes au détail (- 37 %), un « niveau historiquement bas » proche de celui observé en 2012. L’offre commerciale s’amenuise, avec 1 314 logements en stock (- 23 %). En centre-ville, les prix augmentent légèrement (+ 3%), mais la moyenne est influencée par quelques ventes sur des programmes « prime ». La Ville rose concentre par ailleurs la moitié des ventes de l’aire urbaine. « La deuxième couronne est un peu plus active que la première (23 % contre 18 %, NLDR), mais les chiffres sont tellement faibles que cela n’est pas représentatif d’une tendance », assure le président de Green City Immobilier.
Constat étonnant : le territoire du Sicoval, qui regroupe 36 communes dans le sud-est toulousain, reste sur des niveaux extrêmement faibles de mises en vente et de ventes. « On dénombre 65 mises en vente au premier semestre, contre 25 au premier semestre 2024, mais cela reste ridicule quand on sait qu’il s’agit d’un territoire hyper attractif d’un point de vue économique et qu’il s’apprête à accueillir le métro », estime Stéphane Aubay. Même observation du côté des ventes, qui stagnent autour de 80, contre 140 en 2023.
« Il faut une vraie volonté politique »
Face à ce bilan, le dirigeant pressent que la mise en location de nouveaux logements sera « catastrophique dans les années à venir ». Les raisons ? « L’arrêt du Pinel qui a grippé le marché, mais aussi la baisse des permis de construire », énumère-t-il. Malgré cela, Stéphane Aubay affirme que « même en période électorale, les besoins de logement sont là », puisque l’aire urbaine accueille 15 000 nouveaux habitants chaque année. « Il y a une incertitude, mais pas de fatalité non plus, poursuit-il. Du foncier, il y en a partout. Maintenant, il faut une vraie volonté politique. » Le dirigeant croit beaucoup au logement locatif intermédiaire (LLI), un dispositif créé en 2014 qui visait initialement à soutenir la construction de logements aux loyers modérés dans les zones tendues. Auparavant réservé aux bailleurs institutionnels, il est désormais ouvert aux investisseurs particuliers sous certaines conditions. Stéphane Aubay appelle les vendeurs à se saisir de ce dispositif, qui pour le moment « n’a pas pris le relais ».
