Un premier trimestre inquiétant pour l’immobilier d’entreprise toulousain
D’après l’Observatoire toulousain de l’immobilier d’entreprise (Otie), la trajectoire de fin d’année se confirme au 1er trimestre 2024, avec un léger fléchissement du marché. Autre constat, le déclin des niveaux de commercialisation relatif au contexte économique ayant freiné les projets immobiliers. Le marché manque de stimulation, faute d’offres neuves adaptées en bureau. « Nous devons rester vigilants car des défaillances d’entreprises pourraient entrainer des libérations d’activité dans l’année », complète Elodie Moine, présidente de l’Otie le 11 avril. Et de souligner que « les valeurs locatives se maintiennent à un bon niveau et que les mesures d’accompagnement restent mesurées, compte tenu du faible taux de vacance. »
Le marché des bureaux décroche de 36 %
Le marché des bureaux est marqué par l’implantation d’un centre de commandement de l’air et de l’espace sur le site du Cnes, à Ramonville. Les travaux ont débuté et permettent à l’Otie de comptabiliser, ce premier trimestre, une surface transactée de 11 000 m2. « Il s’agit d’une commande publique du service d’infrastructures de La Défense », précise Elodie Moine. Même si cette opération participe au rayonnement international de la Ville rose, « cet utilisateur ne consomme pas de stock et ne stimule donc pas la production d’immeubles neufs à cours de commercialisation ». Considérant cette opération en compte propre, qui concentre à elle seule 37 % de la demande placée, le marché enregistre « une mauvaise performance en ce début d’année, en décrochant de 36 % par rapport à l’année précédente », note la présidente. L’Otie explique le retrait de 12 % par rapport à la moyenne décennale, par la baisse de la demande exprimée depuis l’année dernier, sur tous les segments de surface. « Mécaniquement, les transformations sont moins nombreuses en ce début d’année », explique Elodie Moine. À noter que le marché décroche pour le neuf et la seconde main. Les grandes transactions des bureaux concentrent 60 % de la demande placée. Parmi elles, la signature d’un bail en état futur d'achèvement (befa) de plus de 3 869 m2 à Balma pour le compte d'Enedis, « ce qui marque l’attractivité des utilisateurs pour les immeubles neufs », indique la présidente. L’Otie compte deux autres transactions supérieures à 1 000 m2 dans des immeubles de seconde main : la signature par IWG d’un contrat de management pour l’immeuble Eole à Blagnac, et 1 064 m2 loués par Vertical Sea à La Plaine. « Nous constatons une mauvaise performance des transactions sur les segments supérieurs à 500 m2, note Elodie Moine. C’est la deuxième pire performance en dix ans, après le premier trimestre 2021 marqué par la crise sanitaire. » Le centre-ville de Toulouse conserve son attractivité, avec 3 400 m2 placés et une dizaine de transactions sur les 49 enregistrées au total. Le stock de bureaux reste très stable et s’équilibre entre la demande placée et les surfaces libérées. « Nous notons toujours le même phénomène dans le nord-ouest, qui concentre 92 000 m2de stock, soit plus de 50 % du stock disponible. Quant au neuf, il se concentre dans le sud-est avec l’opération Data Valley à Labège. » Le taux de vacance est de 3,7 %.
Le marché des locaux d’activités et entrepôts en crise
Malgré une transaction clés-en-main de 10 000 m2 dans la zone du Chapitre par l’enseigne suédoise Ikea, qui concentre près d’un tiers de la demande placée, « les chiffres ne sont pas bons », regrette Elodie Moine. La demande placée en locaux d’activités logistiques accuse une baisse de 45 % par rapport au T1 2023, s’établissant à 29 270 m2. L’Otie constate une baisse de la demande entrante depuis l’année dernière ; les taux de transformation sont donc inférieurs en ce début d’année. « Nous pouvons aussi souligner la difficulté des PME et PMI, qui décalent leurs prises de décisions et leurs investissements immobiliers », ajoute Elodie Moine. À noter que le marché des locaux d’activités anciens se rétracte de 60 %.
L’Otie remarque une baisse de la surface moyenne des locaux d’activités et entrepôts, ainsi que du nombre de transactions (25 transactions) sur les surfaces significatives. Les transactions se concentrent dans le sud avec l’entrepôt Ikea, mais aussi à Saint-Martin et dans le pôle d’activité ouest. Le stock augmente de 12 % en raison de la libération de surfaces de seconde main. Le taux de vacance dépasse de nouveau le seuil de 2 %. Selon la présidente, « ce phénomène risque de s’accentuer dans les prochains mois. Il faut surveiller les défaillances d’entreprises qui risquent de libérer des surfaces. » Des poches d’offres neuves seront livrées dans le courant de l’année. « Nous attendons le desserrement des politiques monétaires », indique Elodie Moine. Et de conclure : « Les taux directeurs de la Fed et de la BCE devraient commencer à baisser cet été pour se stabiliser à l’automne 2025. »
