Toulouse et Montpellier à l'heure de la sobriété foncière
Malgré la morosité ambiante liée à la crise du logement, les représentants des métropoles de Toulouse et de Montpellier ont rivalisé d’arguments pour attirer les investisseurs et rassurer les professionnels sur leurs ambitions urbaines lors du Mipim. Une édition 2024 placée sous le signe de la sobriété foncière pour les deux délégations régionales.
Densification des constructions, préservation des espaces naturels et fin de l’étalement urbain. Élus et techniciens des deux métropoles ont multiplié les références à la loi climat et résilience contre le changement climatique fixant l’objectif d’atteindre le « zéro artificialisation nette des sols » (Zan) à horizon 2050 lors du salon international de l’immobilier organisé à Cannes du 12 au 15 mars. « Nous allons relever le défi du Zan en repensant notre PLUi (plan local d’urbanisme intercommunal) de façon à réduire de moitié notre consommation d’espaces », martèle à plusieurs reprises Michaël Delafosse, maire de Montpellier et président de Montpellier Méditerranée Métropole. « Face aux urgences climatiques, sociales et environnementales, l’heure est à l’action », explique-t-il par ailleurs en présentant son « pacte de la ville désirable » le 14 mars. « Ce dernier s’adresse à tous les professionnels de l’acte de bâtir : architectes, promoteurs, aménageurs, maîtres d’œuvre et maîtres d’ouvrage intervenant sur notre territoire. Cette transition nécessaire pour répondre aux défis du siècle exige de leur part un engagement résolu aux côtés de la collectivité », argumente l’élu devant un parterre d’acteurs de l’immobilier et de la construction.
Baisse de 50 % de l’artificialisation à Montpellier
Premier défi à relever à ses yeux : accueillir et loger 6 000 nouveaux habitants par an en tenant les objectifs de décarbonation des accords de Paris et de Dubaï : « Nous ne pouvons plus construire comme avant. Le modèle d’une ville en extension vers la mer avec l’artificialisation de vignes ou de pinèdes est obsolète. Le PLUi que nous sommes en train d’adopter va considérablement réduire les espaces qui pourront être urbanisés dans les années et les décennies à venir, explique Michaël Delafosse, dont le « choc de l’offre » annoncé en 2022 prévoit la production de 8 000 logements neufs d’ici à deux ans. Côté Toulouse, Jean-Luc Moudenc évoque les mêmes défis à relever dans le cadre du futur plan local d’urbanisme intercommunal et de l’habitat de Toulouse Métropole, dont l’adoption est prévue en juin prochain pour une entrée en vigueur « espérée » fin 2025. « Au niveau national, ce sera le premier PLUi-H bioclimatique à intégrer les exigences de la loi climat et résilience et du zéro artificialisation nette, souligne l’élu en présentant les grands axes de sa stratégie d’aménagement. Entre 2025 et 2035, nous allons diminuer par deux notre consommation de foncier pour la production de nouveaux logements, tout en intégrant à ce document les défis liés au changement climatique. »
7 400 nouveaux logements par an à Toulouse
Un défi d’autant plus difficile à relever dans un contexte de forte pression démographique. « Près de 10 000 nouveaux habitants s’installent chaque année dans les 37 communes de la métropole. Ce challenge, constant depuis déjà plusieurs années, est aujourd’hui infléchi par de nouvelles règles que nous devons intégrer. Ce n’est pas facile. Mais notre parti pris consiste à prendre ces nouvelles exigences comme des outils au service de notre développement », appuie Jean-Luc Moudenc en évoquant des enjeux quantitatifs – avec la production programmée de près de 7 400 nouveaux logements par an dans le cadre du nouveau PLUi-H –, mais aussi qualitatifs. Autant d’annonces de nature à séduire – et à rassurer – les promoteurs et investisseurs sur les ambitions urbaines des deux métropoles.
Plsueirs projets d'envergure et axes stratégiques ont été présentés, ou détaillés, lors du Mipim.
Focus sur quatre d'entre eux.
Côté Montpellier
Le Collège de Paris va s’implanter dans la Zac Cambacérès
Le réseau d’établissements d’enseignement supérieur Collège de Paris va s’implanter au sein de la Zac Cambacérès à Montpellier. L’école y occupera un ensemble de 4 000 m2 développé dans le cadre du programme immobilier Nexus (19 000 m2) porté par le groupe Icade en co-promotion avec Promobi. « La signature du bail sera effective très prochainement pour une livraison prévue début 2025 », annonce à La Lettre M Béatrice Mortier, directrice déléguée d’Icade Promotion, en marge du Mipim. À horizon 2026, la Zac accueillera deux autres établissements d’enseignement avec l’implantation du campus MBS (Montpellier Business School - 20 000 m2) et celle de l’école du numérique Ynov, toujours au sein du programme Nexus. Conçu par l’agence toulousaine LCR Architectes, le programme Nexus est composé d’un hôtel 3 étoiles Tribe de 114 chambres (groupe Accor) et de deux immeubles de bureaux. Ces derniers ont été acquis par la foncière INEA. Coût total de l’opération : 35 M€. Le Collège de Paris regroupe une trentaine d'établissements implantés en France et à l'étranger.
Logements neufs : Altémed veut dégripper l’offre
« Face à l’incertitude des marchés et à l’explosion des coûts de construction, nous devons résister et avancer en adoptant une politique contracyclique. Il y a urgence à relancer la production », indique à La Lettre M Cédric Grail, directeur général d’Altémed, opérateur intégré de la métropole de Montpellier regroupant les aménageurs Serm et SA3M et le bailleur social ACM Habitat, lors du Mipim. Exemple avec ACM Habitat : « Nous allons mobiliser 5 à 10 % des fonds propres d’ACM Habitat, soit près de 30 M€, pour financer la réalisation d’opérations déficitaires qui ne pourraient aboutir sans cet effort. L’objectif est de livrer 1 000 lots d’ici à 2026. » Concernant le « choc de l’offre » annoncé par Michaël Delafosse en 2022 prévoyant la construction de 8 000 logements neufs en deux ans, Cédric Grail annonce que 7 000 lots ont d’ores et déjà fait l’objet de consultations, « soit 85 % » de l’objectif fixé par le président de la Métropole. « Et 1 500 à 2 000 logements supplémentaires seront proposés cette année », précise le dirigeant d’Altémed.
Côté Toulouse
Grand Matabiau Quais d’Oc : les détails de la programmation à venir
Vice-présidente de Toulouse Métropole en charge de l’urbanisme et des projets urbains et adjointe au maire de Toulouse, Annette Laigneau détaille, le 13 mars au Mipim, l’avancement des projets immobiliers de l’opération Grand Matabiau Quais d’Oc (145 ha, dont 43 ha de Zac). Concernant les prochaines consultations programmées, l’élue annonce le lancement en 2025 de celle relative à l’attribution du lot Cheminots-Saint-Laurent, soit 25 000 m2 de surface de plancher, avec 10 000 m2 de logements et 15 000 m2de bureaux et commerces. Autre consultation à venir : celle relative à la phase 2 de l’îlot Raynal-Sernam (2,8 ha), avec 18 000 m2 de logements et d'espaces de coliving et 7 000 m2 de bureaux. Le permis de construire relatif au programme Avenue de Lyon – 19 500 m2 comprenant 200 logements, un hôtel de 100 chambres et 1 000 m2 de commerces et services – sera quant à lui déposé l’été prochain. L’opération a été attribuée au groupement Bouygues Immobilier-Vinci en 2023. Enfin, l’immeuble de bureaux 1pulsion (13 000 m2), en cours de construction par le groupe toulousain GA Smart Building sous maîtrise d'ouvrage d’Espaces Ferroviaires (filiale d'aménagement urbain et de promotion immobilière de la SNCF), devrait être livré fin 2024.
Cinq nouveaux immeubles de bureaux pour Toulouse Aerospace
Le campus toulousain dédié aux filières de l’aéronautique, du spatial, des systèmes embarqués, de la robotique et de l’intelligence artificielle Toulouse Aerospace (56 ha) va enrichir son offre tertiaire. « Cinq permis de construire ont été délivrés, avec des livraisons échelonnées jusqu’en 2026 », indique Annette Laigneau, présidente d’Oppidea, société d’économie mixte d’aménagement de Toulouse Métropole et vice-présidente de Toulouse Métropole chargée de l’urbanisme. Dans le détail, le projet le plus important est porté par le groupe Cogedim avec l’opération Uway, soit 10 000 m2 de bureaux et 5 000 m2 de surfaces hôtelières. Autre programme d’envergure : le Mendoza, développé par Kaufman & Broad, avec 11 500 m2de bureaux. Le promoteur albigeois 3Ci-Investissements va réaliser un ensemble comprenant 7 100 m2 de bureaux et un centre de formation de 3 100 m2 (projet Signal). Lazard Group Real Estate va proposer 9 000 m2 de bureaux et 1 000 m2d’ateliers technologiques avec son ensemble baptisé Axéo. Enfin, la dernière opération est portée par Linkcity (Altiplano), avec 10 700 m2d’espaces de coliving, 2 000 m2d’espaces de coworking et 4 500 m2 de bureaux. Toulouse Aerospace accueillera également d’ici à la fin de l'année Newgen (6 000 m2), futur siège social du groupe immobilier toulousain GA Smart Building, actuellement en phase de construction.
