Perspectives contrastées pour les marchés des bureaux toulousain et montpelliérain
151 000 m2 commercialisés en 2022 à Toulouse, près de 120 000 m2 à Montpellier. Face à une demande soutenue, les deux métropoles régionales ne disposent pas des mêmes capacités en termes d’offre. « Toulouse est la métropole française où l’offre neuve est la moins élevée, déplore Marc Delpoux, directeur régional Sud-Ouest de BNP Paribas Real Estate Transaction. Concrètement, à fin 2022 le stock global s’élevait à 251 000 m2, dont seulement 46 000 m2 de surfaces neuves. » En cause, les ventes en blanc des opération de bureaux neufs auprès des investisseurs sont désormais plus compliquées à réaliser.
« Cela est dû notamment à l’augmentation des coûts des matières premières, ainsi qu'à l’impact des conditions d’accès au financement », poursuit Marc Delpoux. À l’inverse, Montpellier peut compter sur le renouvellement du stock disponible dans les prochains mois pour alimenter le marché. « Si comme à Toulouse le foncier devient de plus en plus rare, les voyants sont au vert au niveau de l’offre. Plusieurs opérations significatives vont sortir de terre à horizon 2025 – 2026 et permettre de sécuriser l’activité », résume Caroline de Boisgelin-Abecassis, directrice BNP Paribas Real Estate Transation à Montpellier.
Demandes endogènes et exogènes
D’ici 2025, 132 000 m2 de surfaces neuves de bureau devraient ainsi être mises en marché. De quoi répondre aux besoins croissants d’une clientèle essentiellement endogène mais également exogène. « Je pense notamment au fort développement que connait le secteur des industries culturelles et créatives, mais aussi ceux du numérique ou des services aux entreprises. En croissance, ces entreprises cherchent à étendre leurs locaux », poursuit Caroline de Boisgelin-Abecassis. Concernant la nature des transactions, le créneau 250 – 500 m2 prédomine et a représenté 20 % des transactions l’an dernier. Autre constat, 75 % de l’activité montpelliéraine a concerné l’offre de seconde main. « L’offre disponible dans le neuf ne permettra pas de répondre à la demande qui reste très élevée, analyse de son côté Marc Delpoux en évoquant les perspectives du marché toulousain. Autre constat, nous manquons significativement de surfaces de bureaux en centre-ville. Et les projets tertiaires prévus dans le secteur Matabiau, soit près de 200 000 m2 programmés, ne pourront alimenter le marché qu’à horizon 2025 – 2026. » Concernant la demande, à l’image de Montpellier, cette dernière est essentiellement endogène. Et elle ne se résume pas selon lui aux entreprises de la filière aéronautique. Loin de là. Signe d’une diversification du marché, seules 6 % des opérations ont concerné ce segment l’an dernier sur le territoire de la métropole. « Les secteurs du spatial, des transports du futur, de la santé, du numérique et de l’intelligence artificielle sont très porteurs, sans oublier les nombreuses demandes d'écoles et de centres de formation depuis deux ans », souligne-t-il.
