Malgré un recul de 16 % des surfaces transactées en 2020, la demande en surfaces logistiques reste soutenue dans l’aire urbaine toulousaine. Une dynamique liée à l’essor des services de messagerie et du e-commerce, soulignent les professionnels du secteur. « Nous constatons une hausse de la demande d’entrepôts émanant de transporteurs et de prestataires spécialisés dans les livraisons du dernier kilomètre. Les besoins augmentent avec la montée en puissance du e-commerce », analyse Julie Pasques, présidente de l’Otie (Observatoire toulousain de l’immobilier d’entreprise). Preuve de cet engouement, le nombre de transactions a légèrement augmenté dans l’aire urbaine toulousaine en passant de neuf à treize en un an pour un total de 73 500 m² négociés. Et le montant des investissements liés à cette classe d’actifs s’est élevé à 32 M€ l’an dernier.

Manque d’offre

Seul bémol mais de taille, le déficit d’offre. « Nous manquons de produits neufs bien situés pour répondre aux demandes. Les opérateurs recherchent de plus en plus d’entrepôts implantés en zone urbaine », précise encore Julie Pasques. « Les besoins de réorganisation de la supply chain pour accompagner l’accélération du e-commerce, chez les prestataires logistique comme chez les commerçants, constituent un puissant moteur de la demande. Le e-commerce continuera à renforcer durablement le secteur logistique avec la nécessité de repenser l’aménagement et la technicité des bâtiments existants », abonde Pierre-Édouard Boudot, responsable des études marchés au sein du cabinet CBRE. Une pénurie à laquelle les responsables de la zone Grand Sud Logistique (450 ha), dans le Tarn-et-Garonne, tentent de répondre. Développé par la communauté de communes Grand Sud 82, ce parc d’activités se prépare à accueillir plusieurs projets d’entrepôts développant plus de 10 000 m² dans les prochains mois. « Or, face à la demande soutenue d’entreprises désireuses de s’implanter dans notre zone située à moins d’une heure de Toulouse, nous sommes contraints d’être très sélectifs en ne retenant que les dossiers “qualitatifs“ », explique Olivier Aspe, directeur du pôle économie de la collectivité.

Nouveau foncier

Parmi les critères de sélection mis en avant par l’intercommunalité, le recours des candidats à des flottes de véhicules propres ou le choix de procédés HQE (haute qualité environnementale) pour la construction de leurs futurs entrepôts. Et pour expliquer ce manque d’offre et cette tension au niveau de la demande, la réponse est invariable. « Le manque de foncier pénalise le développement du marché de l’immobilier logistique. Autour de Toulouse, les surfaces neuves immédiatement disponibles ne représentent que 67 000 m² et l’offre de seconde main, souvent inadaptée aux besoins actuels avec des niveaux d’équipements obsolètes, s’élève à 240 000 m² », commente un professionnel. Parmi les principales pistes évoquées pour inverser cette tendance, la reconversion de locaux existants ou la réhabilitation de friches font partie des priorités des acteurs du secteur, qu'ils soient publics ou privés.