La crise du marché immobilier toulousain s'aggrave
La crise du marché du logement neuf perdure et s’aggrave dans l’aire urbaine toulousaine. « Les mises en vente devraient chuter davantage à la fin de l’année », précise Michaël Merz, président de l’ObserveR de l’immobilier toulousain. On constate 2 021 mises en vente depuis janvier, soit 25 % de moins qu’en 2023, « année de crise », et 50 % de moins qu’en 2022. Les ventes au détail augmentent légèrement (+ 10 %), ce que Michaël Merz explique notamment par la fin prochaine du dispositif Pinel, qui pousse les investisseurs à saisir des opportunités (+ 30 %). « Nous n’avons pas encore atteint le plafond bas, insiste le dirigeant. Nous sommes dans un no man’s land locatif et la tension ne va faire qu’augmenter. »
« L’État a tué nos outils de pré-commercialisation »
Sur les trois premiers semestres de 2024, les mises en ventes (- 43 %) et les ventes nettes (- 37 %) sont trois fois moins importantes qu’entre 2016 et 2019, qualifiées de « bonnes années » par l’ObserveR. « On livre aujourd'hui ce que l’on a construit il y a quelques années, explique Michaël Merz. Mais vu le manque d’offre actuel, cela va être très compliqué dans les années à venir. » L’ObserveR anticipe une année 2024 avec - 50 % des ventes et mises en ventes. Une situation difficile, qui devrait « être catastrophique » l’an prochain avec la disparition de la loi Pinel et la baisse des aides allouées par l’État à la Caisse des dépôts et à Action Logement, qui ont déjà « puisé dans leurs fonds propres en 2023 et 2024 », selon le président de l’ObserveR. « Comment peut-on faire la même chose en 2025 sans ces deux leviers ? s’interroge le dirigeant. L’État a tué nos outils de pré-commercialisation ; sans eux, il n’y aura pas d’opérations. Si rien n’est fait, nous allons diviser par deux nos chiffres l’an prochain. »
L’offre commerciale en baisse de 40 %
Ainsi, la légère reprise des ventes nettes, qui concerne des volumes contenus (2 113 ventes), serait effacée par le 4e trimestre. L’offre commerciale diminue de près de 40 % par rapport aux trois premiers trimestres de 2023, en raison d’une alimentation très faible et de nombreux retraits, et s’établit à 2 725 logements. Les ventes aidées sont en légère hausse (+ 6 %), portées pour moitié par les ventes en prêt social location accession (PSLA). À noter que « le bail réel solidaire poursuit sa progression, représentant 25 % des ventes aidées », d’après l’ObserveR. Quant aux prix, ils connaissent une baisse confirmée lors de ce 3e trimestre, pour des valorisations autour de 4 500 €/m2.
Près de 60 % des ventes à Toulouse
La Ville de Toulouse enregistre 59 % des ventes depuis le début de l’année, contre 19 % pour la première couronne, 18 % pour la 2e, et 4 % pour les 3e, 4e et 5e. Toulouse respecte donc le schéma de cohérence territoriale (SCoT), selon lequel la production de logements doit être réalisée à 50 % à Toulouse et à 50 % dans les couronnes. « Si la Ville respecte cette répartition, c’est aussi parce que les autres produisent peu, nuance Jean-Baptiste Crampes, président de l’Unam Midi-Pyrénées. Par ailleurs, le volume de production reste très faible. »
« Les besoins sont là »
« L’industrie du logement neuf a été abîmée par le contexte international et par les logiques politiques des maires et de la loi Zan (zéro artificialisation nette, NDLR), avant d’être détruite par le Président », lâche Michaël Merz. S’il déplore que « les promoteurs aient perdu 15 % de leurs salariés », iI reste néanmoins convaincu que « l’activité redémarrera car les besoins sont là ». À noter qu’à Montpellier, la situation est similaire, avec une baisse de 50 % des mises en ventes et de 19 % des ventes par rapport aux trois premiers trimestres de 2023.
