Pouvez-vous nous présenter le groupe GGL et son évolution ?
Le groupe GGL est né en 1977 de l’association de Jacques Guipponi, Louis Guiraudon, puis son fils Alain et moi-même. Nous avions chacun des compétences d’aménageurs et de lotisseurs avec des profils différents mais complémentaires. En 2005, nous avons naturellement élargi notre offre à la promotion immobilière comme relais de croissance en proposant divers produits résidentiels, tertiaires et d’activité. À cette époque, alors qu’une Zac se créait en quatre ou cinq ans – contre sept à dix ans aujourd’hui –, il s’agissait également de garantir aux élus la réalisation des bâtiments, la bonne mixité... En 2021, nous avons racheté les sociétés Loger Habitat et Carré Constructeur, détenues jusqu’alors par Groupe D Immobilier (fondateur d’Arthur Loyd). Cette opération de croissance externe a été un véritable accélérateur du développement au niveau national. Aujourd’hui, les métiers du groupe GGL englobent toutes les composantes d’un projet d’aménagement et de promotion immobilière : habitat (individuel, collectif, social, géré), immobilier d’entreprise (artisanat, commerces, bureaux, industrie, tourisme) et équipements publics (crèches, écoles, pôles petite enfance, équipements sportifs...).

Comment traversez-vous la crise actuelle ?
Après des années plutôt dynamiques, ce n’est pas facile de sortir de ce contexte de crise que traverse le secteur de l’immobilier car les facteurs sont multiples. Nous avons vécu d’autres crises, mais celle-ci est multiforme et associée à une évolution sociale et sociétale. Il est nécessaire de prendre du recul car la société évolue : familles monoparentales, solde naturel déficitaire en 2024... Il y a 32 millions de logements en France pour 67 millions d’habitants ; logiquement, c’est suffisant. Or les logements sont mal répartis en raison des flux migratoires que nous connaissons à Montpellier ou à Toulouse par exemple. L’équation est difficile à tenir. Les prix de l’immobilier grimpent par rapport à la pression foncière, au prix des matériaux, aux normes, aux charges... D’un autre côté, l’accueil de population nouvelle représente un coût pour les collectivités confrontées à la réalisation d’équipements publics et d’infrastructures (écoles, transport...). Depuis la crise du Covid et les enjeux liés au développement durable et au climat, la donne a changé. L’État ne peut plus assumer une production soutenue de logements. L’immobilier doit se réguler par lui-même. Désormais, la question est d’avoir une compréhension plus intelligente de ce que doit être l’immobilier.

Avez-vous fait évoluer votre stratégie et votre organisation ?
Toute crise appelle réflexion et adaptation si nous voulons garder notre indépendance. Sinon, nous allons dans le mur. La restructuration de notre organisation sera efficiente fin 2025. Nos effectifs ont été réduits et nous avons intégré au sein de notre siège l’équipe de notre filiale de promotion Helenis. Nous avons créé un « pôle développement », dont le rôle est d’aider les chefs de projet à définir les produits immobiliers, à identifier les investisseurs et les gestionnaires en amont, à réfléchir sur l’écosystème et la demande du marché... Nous nous appuyons également sur une sociologue urbaine qui nous aide à mieux cerner les problématiques en amont et à éviter ainsi les recours. Cette approche globale nous permet d’avoir une meilleure maîtrise du projet, des délais et donc des coûts. Nous devenons force de conseil auprès des élus dans une démarche partenariale. Notre déploiement national constitue un autre axe stratégique pour répondre au rétrécissement du marché avec la loi Zéro artificialisation nette (Zan).

Quel bilan tirez-vous de l’exercice 2024 ?
Le marché de l’immobilier s’est refermé. 2024 a été l’année la plus faible en activité que nous ayons connue. Il a été difficile d’atteindre les objectifs fixés pour maintenir un niveau de chiffre d’affaires (200 M€ par an dont 90 M€ pour l’immobilier d’entreprise, 130 collaborateurs, NDLR). Néanmoins, si on analyse les résultats à fin août 2025, le groupe a amélioré les ventes au détail des terrains et des logements de plus de 42 % par rapport à août 2024, mais nous devons poursuivre nos efforts. Nous avons aussi révisé nos prix pour être conformes au marché et écouler nos stocks.

Aujourd’hui, GGL c’est quoi ?
L’expertise du groupe est le fruit d’un travail mené depuis 48 ans... Nous avons contribué à loger plus de 100 000 habitants ! Nous avons beaucoup de Zac en commercialisation. Cela représente 1,2 million de mètres carrés de surface de plancher en cours d’autorisation ou à venir dans les dix à quinze ans. Il nous faut encore transformer ces acquisitions foncières en opérations.

Quels sont vos axes de développement ?
Notre stratégie de croissance externe nous a permis de nous développer dans les Hauts-de-France et en Île-de-France après Sud-Paca et la région toulousaine. Nous avons d’importants sujets à Istres (13) ou encore à Roissy-en-Brie (77), preuve que notre savoir-faire, né ici, s’exporte ailleurs. La difficulté, aujourd’hui, est de sens biliser les décideurs à notre capacité à être un ensemblier urbain et au bien-fondé de nos projets, car tous les élus sont actuellement confrontés aux mêmes problèmes : budget, risque inondation et feux, Zan...

Justement, comment intégrez-vous les contraintes de la loi Zan, et plus globalement de la transition énergétique ?
Aujourd’hui, la loi Zan a un impact réel. Nos dossiers en cours font l’objet d’une compensation foncière. Cette loi nous amène à développer davantage l’existant. Nous travaillons sur la reconquête de friches en transformant des commerces en habitat, la verticalité des produits résidentiels pour accroître la densité, mais aussi l’immobilier d’entreprise avec des pôles logistiques dans le cadre de contrats de promotion immobilière. Concernant la question du développement durable, et particulièrement de la transition énergétique, nous avions été précurseurs sur la Zac Les Constellations, à Juvignac (34), où les immeubles sont alimentés par un réseau de chaleur et de froid collectif. Aujourd’hui, face à la hausse du prix de l’électricité, les résidents d’un T3 réalisent 1 000 € d’économie, obtenant ainsi du pouvoir d’achat. Nous développons également des réseaux de géothermie, du solaire photovoltaïque, des ombrières de parking... Nous sommes également attentifs à la réutilisation des matériaux pour réaliser les VRD (voirie et réseaux divers, NDLR), au traitement des terres excavées... Le réemploi est devenu une nécessité dans l’économie des chantiers. Cette approche sera mise en œuvre dans le cadre du projet de Zac montpelliéraine d’Alco (ex-site de MBS School of Business, 6 ha, NDLR) pour lequel nous allons bientôt déposer le permis d’aménager. 

Sur la promotion, le résidentiel cède-t-il le pas à l’immobilier d’entreprise ?
Comme je vous l’ai expliqué, la production d’immobilier résidentiel va poursuivre sa baisse. Pour l’immobilier d’entreprise, c’est différent. C’est potentiellement une porte de sortie.

Où en êtes-vous de votre stratégie de diversification dans la santé ?
Le système de santé français connaît une véritable mutation de ses modèles sanitaires avec un recentrage sur les missions de soins et les plateaux techniques qui oblige l’hôpital à réinventer les modes d’hébergement. Notre filiale Seclem GGL Santé, dédiée à l’hôtellerie hospitalière, répond à cet enjeu en proposant des structures d’hébergement temporaire non médicalisées. Elle est appelée à évoluer avec des partenaires qui vont rentrer au capital. L’idée est d’intégrer ces actifs pour ne pas dépendre des investisseurs. Seclem GGL Santé comptera d’ici à trois ans 12 hôtels hospitaliers, dont le premier à Limoges, soit 65 logements qui seront livrés d’ici à la fin de l’année.

Pics Studio va-t-il se concrétiser ?
Avec le promoteur Spag, nous portons le projet de création de Pics Studio, un pôle cinématographique héraultais (14 ha) à Saint-Gély-du-Fesc, qui ambitionne de devenir une référence pour les tournages de films et séries en Europe. Le projet, estimé à 200 M€ d’investissement, repose sur trois communes. À Saint-Gély-du-Fesc, un complexe de 35 000 m² regroupant dix plateaux de tournage, des loges, des bureaux de production, des ateliers de fabrications de décor, un campus de 6 500 m² dédié à la formation des métiers de l’audiovisuel et un hôtel et appart’hôtel. Mais Pics Studio ne s’arrêtera pas là : il intégrera également le site de Pérols, pensé pour l’hébergement avec 125 logements et des espaces de vie pour les équipes, ainsi qu’un ancien site industriel à Fabrègues, qui viendra compléter l’offre de tournage. Labellisé au titre de France 2030, le financement de ce projet privé est soutenu par l’État. Nous en sommes au stade du bouclage du tour de table financier, toutes les autorisations ayant été obtenues, dont les permis. La concrétisation se rapproche. Ce projet va dynamiser la filière des ICC en générant, à terme, près de 2 000 emplois directs et indirects.

Quelles sont vos perspectives et vos ambitions ?
Si, en 2024, la filière de l’immobilier a touché le fond, il a fallu s’adapter à cette conjoncture où plane l’incertitude sur les mesures de relance et la montée des taux d’intérêt qui impacte les ménages et les investisseurs. Ce n’est pas notre première crise, nous allons rester sereins et continuer à nous adapter à cet environnement tout en prenant des risques pour nourrir notre passion de l’immobilier et de ses usages. Notre objectif est de conforter nos pôles d’activité à Toulouse, en région Paca et en Île-de-France. Concernant les projets en cours, le programme mixte situé au cœur de l’écoquartier toulousain La Cartoucherie va démarrer d’ici à la fin de l’année avec 132 logements et des bureaux en rez-de-chaussée (18 000 m² de surface de plancher). Nous avons également des sujets à La Crau, dans le Var, et à Istres, dans les Bouches-du-Rhône. Nous avons aussi acquis auprès de l’État le Fort de Buc, un ancien fort militaire abandonné dans les Yvelines. Quelque 220 logements, une crèche et des commerces (30 000 m² de surface de plancher) verront le jour au sein de ce site historique.