Immobilier d'entreprise : à Toulouse, les locaux d'activités en hausse, les bureaux en baisse
D’après l’Observatoire toulousain de l’immobilier d’entreprise (Otie), le marché des locaux d’activités et des entrepôts a été dynamique en 2024, atteignant 313 600 m2 (+ 10 % sur un an). « Ce sont les locaux d’activités qui ont tiré le marché vers le haut », précise Diego Alario, consultant chez Tourny Meyer, lors du forum de l’Otie organisé le 13 février dans la Ville rose. À l’inverse, le marché toulousain de bureaux a diminué (- 13 %), avec 128 500 m2 commercialisés. Phénomène inédit : la baisse générale et constante du nombre de transactions (177). Près de 70 % des transactions sont supérieures à 1 000 m2 alors que celles portant sur des surfaces inférieures s’effondrent.
« Ce déséquilibre est une mauvaise nouvelle quant à la santé des PME locales », selon Jean Bergougnan, directeur de Cushman & Wakefield Toulouse.
Le marché des locaux d’activité et des entrepôts tiré par l’aéronautique
Les locaux d’activité ont connu une forte dynamique (+ 19 %) en 2024, avec 136 400 m2 transactés, ce qui constitue un record. « La demande a été portée en grande partie par les transactions dans l’ancien, pour 86 800 m2 », précise Diego Alario. Le renouvellement du stock, tant en neuf qu’en ancien, a permis de stimuler le marché. Autre point important : les transactions en compte propre représentent 21 % du volume global, « signe positif pour le marché ». Par ailleurs, les tranches de surfaces inférieures à 1 000 m2 ont connu une baisse du nombre de transactions (49). L’année dernière, les grandes transactions ont dominé, représentant 75 % de la demande placée et portant la surface moyenne à 1 230 m2. L’Otie dénombre quatre opérations supérieures à 5 000 m2 (dont trois dans le secteur de l’aéronautique) : Airbus (20 000 m2 à Blagnac), AMI Metals (11 000 m2 à Varilhes), UUDS (8 270 m2 à Seysses) et CIR (5 425 m2 à Toulouse). « Le pôle d’activité ouest a regroupé les plus grandes transactions », note Diego Alario.
Le marché des entrepôts et de la logistique est resté solide en 2024, avec 87 620 m2 transactés en six opérations, réalisées sur les sites emblématiques. « Le doublement de la surface moyenne, passée de 6 615 m2 à 12 870 m2, reflète une forte présence des grands utilisateurs », indique Benoît Vavassori, consultant chez BNP Paribas Real Estate. Le secteur aéronautique domine et concentre les deux opérations significatives de l’année : 29 270 m2 à Montbartier et 16 290 m2 à Colomiers. Côté offre, Benoît Vavassori observe un retour à la normale des volumes immédiatement disponibles (220 000 m2) après une diminution inquiétante des stocks en 2023. « L’offre neuve reste cependant limitée, avec 30 000 m2 », note-t-il. Le taux de vacance des locaux d’activité et des entrepôts remonte ainsi à 3,3 %, contre 1,9 % en 2023.
164 M€ de volumes investis
Le marché des bureaux n’est que « moyennement satisfaisant », selon Jean Bergougnan. Il note un taux de vacance de 3,9 %, qui a légèrement augmenté mais qui est structurellement très bas dans le secteur nord-ouest, ce qui ne suffit pas pour attirer les investisseurs. « La multiplication de lots de même taille ne facilite pas non plus la commercialisation ou la précommercialisation des bâtiments, ce qui est un obstacle à la transaction », ajoute-t-il. Les valeurs locatives dans le neuf à la hausse (240 €/m2) permettent de construire des opérations mais ne sont pas suffisamment attractives pour les investisseurs.
Dans l’agglomération toulousaine, 164 M€ de volumes ont été investis en 2024, dont 82 M€ de bureaux (- 59 % sur la moyenne décennale), 58 M€ d’activités et de logements (- 14 %) et 24 M€ de commerces (- 59 %). Les investisseurs ont surtout plébiscité le nord-ouest, qui concentre 45 % des volumes, et le centre-ville (2 %). À noter qu’il n’y a pas eu d’investisseurs sur les opérations supérieures à 30 M€.
