Immobilier de bureaux : BNP Paribas Real Estate alerte sur un marché montpelliérain baissier et incertain
En 2025, la demande placée en immobilier d’entreprise s’élève à 95 000 m² dans la métropole montpelliéraine, en recul de 18 % sur un an, selon les résultats présentés par BNP Paribas Real Estate. Le marché se caractérise par « une forte présence des comptes propres », un recul des transactions dans le neuf, une stabilité des transactions en seconde main et un recul des opérations portant sur des surfaces allant de 500 à 1 000 m². « L’offre neuve à venir en 2026 s’élève à 29 000 m2, indique Caroline de Boisgelin, directrice de BNP Paribas Real Estate Montpellier. Concernant 2027, nous recensons seulement 9 000 m2 de permis obtenus et craignons un déficit d’offre. »
Un marché dominé par les TPE et PME
Pour la première fois depuis six ans, la métropole montpelliéraine ne fait pas partie du classement des villes ayant enregistré plus de 100 000 m² de transactions. Sur les 265 transactions (hors comptes propres et diffus) qui ont alimenté le marché métropolitain, BNP Paribas Real Estate relève que certains acteurs ont su saisir des opportunités. « Il faut remonter à 2019 pour trouver une part de marché locatif si faible », souligne Marie-Laure Rolando, directrice adjointe BNP Paribas Real Estate Montpellier. Pour autant, « les preneurs de bureaux se sont montrés curieux et hésitants. Beaucoup de visites n’ont pas débouché faute de budget ou d’accord de la direction. » La demande placée en bureaux relève majoritairement de TPE et PME locales et régionales. « Depuis plusieurs mois le créneau 100-250 m2 connaît une réelle dynamique avec des demandes d’acquisition » salue Rodolphe Chevallier, consultant bureaux. Un tiers des entreprises ayant déménagé en 2025 ont étendu leurs surfaces, tandis que, les projets de relocalisations ont eu pour objectif de faire baisser les charges locatives. Les transactions liées à l’administration et au public ont fortement baissé constate également BNP Paribas Real Estate. Concernant la répartition géographique des transactions, le Sud de la métropole est tiré par la Zac Cambacérès tandis que l’Est maintient sa position de leader du marché tertiaire en termes de surfaces transactées, « essentiellement sur des immeubles de seconde main dont la vacance ne cesse de croître sur les secteurs Millénaires et Eureka y compris sur les immeubles neufs ». Le secteur Nord reste stable avec 11 000 m2 commercialisés : « L’offre en centre-ville et dans le quartier Antigone ne correspond plus aux standards normatifs induisant un report de la demande vers les biens plus récents de la zone de Port Marianne. »
200 € à la location et 3 000 € à l’achat
Les valeurs locatives reculent dans le neuf alors que les biens de seconde main se maintiennent. Les prix atteignent 200 €, et jusqu’à 229 €/m2/an, en centre-ville au pied du tramway. La barre des 3 000 €/m2 a été dépassée à Port-Marianne en termes d’acquisition. La valeur haute dans la seconde main s’élève 3 300 € / m2 au Millénaire. « Des aménagements qualitatifs et un produit disponible immédiatement constituent le duo gagnant du marché », précise BNP Paribas Real Estate. Pour autant, le sujet de la seconde main et de la rénovation des biens des bailleurs institutionnels questionne les professionnels. « Il va falloir compenser avec des aménagements en franchise ou en baisse de loyer. Sinon, il faudra arbitrer auprès des utilisateurs ou des futurs acquéreurs », pointe Caroline de Boisgelin qui craint une hausse de biens confrontés à de futures négociations. En 2026, BNP Paribas Real Estate MTP dispose d’un stock de 160 000 m2 soit un an et 9 mois, en hausse de 19 % par rapport à 2024. Le taux de vacance est équilibré à 5,1 % (contre 3,9 % en 2024). L’offre de biens neufs atteint 64 000 m2 et 96 000 m2 en seconde main, soit 60 % de part de marché. « Nous sommes toujours sur un effet de rattrapage d’une ancienne sous-offre structurelle qui est en train de disparaître », précise Caroline de Boisgelin. L’offre de bureaux disponible à un an se répartit principalement à 65 000 m2 à l’est de la métropole, à 50 000 m2 au sud avec la locomotive de la Zac Cambacérès et à 30 000 m2 au centre de Montpellier (+125 %).
