Une région attractive, avec de forts besoins en logements (du fait, aussi, du phénomène croissant de décohabitation), mais un affaissement des ventes dans le neuf (divisées par deux par rapport à 2011, passant de 7 000 à 3 500) et de l’appareil productif (8 000 destructions d’emplois dans la filière du BTP depuis 2008) : c’est le paradoxe qui a été dressé mardi, lors des premiers États Généraux du Logement, sur le thème du foncier constructible, au Corum de Montpellier, devant 400 élus, promoteurs et professionnels de l acte de bâtir.
Parmi les explications, la pression des normes environnementales (« aujourd’hui, La Grande-Motte ne pourrait pas être construite, on trouverait bien un crapaud ou une libellule », glisse Stéphan Rossignol, maire de La Grande-Motte et président du Pays de l’Or), le boom des recours, les contraintes réglementaires incompressibles (thermiques, accessibilité PMR…), le poids des PPRI (après les inondations de cet automne, « de nombreux PPRI communaux vont être revus », a indiqué Pierre de Bousquet, préfet de région), le boom des recours contentieux, la longueur de l’instruction des permis de construire, un prix du foncier excessif… Mais aussi « un malthusianisme ambiant » (François Payelle, président national de la FPI, au micro sur la photo) et une « constellation d’acteurs (sur le grand Montpellier : 50 promoteurs, 12 bailleurs sociaux, 32 collectivités, aménageurs publics et privés), qui interviennent en silo les uns à côté des autres, dans une sorte de chaîne de déresponsabilisation », explique Yves Nurit, DG adjoint des services à Montpellier Agglomération.

Solutions

Parmi les solutions évoquées : des « logements plus petits, pour faire baisser mécaniquement les prix » (Pierre de Bousquet) ; une concertation amont plus développée avec les promoteurs et les habitants, notamment pour éviter les recours, « qui sont un vrai sujet de préoccupation » (Stéphanie Jannin, Ville et Agglomération de Montpellier) ; l’outil GPU (gestion de projet urbain), exposé par les promoteurs immobiliers régionaux, permettrait d’explorer « ce no man’s land qui existe entre les projets isolés et les Zac » (Laurent Romanelli, M&A Promotion). Il s’agirait d’opérations de taille moyenne (5 ha maximum), pouvant être réalisées « dans la durée d’un mandat. »

Nouvelle gouvernance

Pour Yves Nurit, « il va falloir de plus en plus travailler ensemble. Ce n’est pas parfait. Le prix du foncier en témoigne. Il est inaccessible pour produire des logements sociaux. Il faut un partenariat mieux ficelé entre public et privé. » Pour Valérie Fournier, vice-présidente de la Fédération des ESH, « il faut reconnaître la plus-value que chacun apporte, et la durabilité du partenariat. » Elle propose par exemple « la municipalisation des terrains bien placés. C’est apparemment une mesure très ‘soviétique’, mais qui est en réalité libérale. » Elle suggère aussi « une réforme des notes, pour que les acteurs se challengent au lieu de s’opposer ». Pour Christophe Pérez (Serm et Saam) et Stéphanie Jannin, la reconquête des centres urbains est une priorité. De nouveaux outils, comme l’Etablissement public foncier régional d’Etat, peuvent jouer le rôle de régulateur foncier, pour limiter les effets de spéculation.
« Le marché s’est affaissé, et de nouveaux exécutifs sont en place à la tête des communes et des agglomérations. C’est le moment de travailler autrement », analyse Jean-Christophe Rivière (PragmA), coordonnateur de ces Etats Généraux du Logement pour la FPI.