En Haute-Garonne, les notaires observent un léger frémissement sur le marché immobilier
« On sent les balbutiements d’une reprise. Pour les acquéreurs, c’est peut-être le moment de s’intéresser au marché. » S’il demeure prudent, Me Frédéric Giral, président de la chambre interdépartementale des notaires, estime que 2025 pourrait être l’année d'« un retour d’intérêt vers le marché immobilier ». Pour autant, les chiffres du secteur en Haute-Garonne font état d’une baisse du volume de ventes de 7,6 % en 2024 tous biens confondus, avec 23 920 ventes enregistrées, bien loin des 38 000 de 2022. Seules les ventes d’appartements neufs sont en hausse (+ 19 %), « un épiphénomène lié à la fin du dispositif Pinel », explique le président, pour qui ce marché du neuf est toujours en souffrance.
Un hiver encourageant
Les notaires espèrent être arrivés à un plancher au niveau des volumes de ventes après une chute de 31 % en 2023. Cependant, « jusqu’à présent, la baisse des ventes était sans effet sur les prix, les vendeurs ayant du mal à accepter de ne pas le faire aux prix de 2022 », observe Frédéric Giral. En 2024, le prix médian des appartements anciens, qui représente le gros du marché en Haute-Garonne avec une attirance particulière pour les T3, a baissé de 4,1 %, à 2 810 €/m2. Une baisse légère qui ne doit cependant pas faire penser que l’on retrouvera « des prix de 2014-2015 alors que les volumes de ventes sont au même niveau », selon Me Henri Chesnelong.
Dans le détail, cependant, alors que les prix avaient dépassé les 5 000 €/m2 dans six quartiers toulousains, aujourd’hui seul Saint-Étienne est au-dessus, à 5 170 €/m2. « Cela fait au moins six ou sept ans que l’on n’avait pas vu cela », affirme Frédéric Giral. À noter que, selon les observations des notaires, l’arrivée future de la troisième ligne du métro n’a pour l’instant aucun effet sur les prix ou les volumes de ventes dans les quartiers concernés. Mais ce qui permet à la profession de parler de « frémissement », c’est l’augmentation des avant-contrats (2 186) enregistrés sur trois mois en janvier 2025 par rapport au trimestre précédent, dans une période traditionnellement peu favorable au marché de l'immobilier. « Il y a de nouveau un attrait pour l’achat immobilier », constate Frédéric Giral, qui alerte cependant sur l’augmentation des frais de notaire de 0,5 % en Haute-Garonne à partir du 1er avril 2025.
2 000 € d’écart au mètre carré entre neuf et ancien
En parallèle, le marché de l’appartement neuf voit ses prix augmenter légèrement, à 4 620 €/m2. Une tendance liée au coût du foncier et de la construction pour les promoteurs. « Les deux courbes du prix du neuf et de l’ancien commencent à s’opposer. Les prix des appartements anciens commencent à baisser, avec plus de 2 000 euros d’écart au mètre carré », observe Henri Chesnelong.
De son côté, le prix médian des maisons anciennes est en baisse de 5,5 % à 263 500 euros, avec de fortes disparités selon l’état et la localisation des biens. Balma demeure la commune où il est le plus élevé, à 474 900 euros. À Toulouse et dans la première couronne, les prix demeurent au-dessus de 300 k€. Enfin, le marché des terrains à bâtir est, lui, en grande souffrance.
