Comment l’aménageur montpelliérain Altémed et les promoteurs veulent relancer la production de logements
Cédric Grail, directeur général d’Altémed, aménageur public de Montpellier Méditerranée Métropole (3M), et Laurent Villaret, président de la FPI (fédération des promoteurs immobiliers) Occitanie Méditerranée officialisent le 7 mai le protocole visant à relancer la production de logements neufs dans un contexte de crise de l’immobilier. Premier accord public-privé de ce type noué au niveau national, ce dispositif innovant doit permettre de débloquer une quarantaine d’opérations représentant près de 3 000 logements en levant les difficultés liées à leur financement et leur commercialisation. Le fruit de négociations engagées par les deux parties depuis le début de l'année.
Assurer l’équilibre financier des opérations
« L’objectif est d’atténuer la hausse des frais financiers ou des coûts de construction impactant les prix de vente et la rentabilité des opérations pour les promoteurs. L’accord négocié avec la FPI a pour but de lever les freins au lancement d’opérations qui pourraient être déficitaires. Il s’agit d’assurer leur équilibre financier en adaptant au cas par cas et en toute transparence le prix du foncier, l’architecture du projet ou les contraintes de construction », résume Cédric Grail. Principale nouveauté introduite par ce protocole, celle d’une clause d’intéressement, « de retour à meilleure fortune ». Concrètement, à l’issue de la livraison de l’opération, si son équilibre financier est meilleur que prévu pour l’opérateur, une part reviendra à l’aménageur : « Si l’opération ne représente aucun risque de commercialisation sur les logements (cessions en bloc, bail réel solidaire, logements locatifs intermédiaires... NDLR...) LLI, BRS, LLS etc…), le promoteur sera alors redevable à l’aménageur de 50 % de la marge supplémentaire réalisée. Autre cas de figure, si l’opération comporte un risque de commercialisation, l’opérateur sera redevable de 40 % du chiffre d’affaires supplémentaire réalisé sur le logement », indique Cédric Grail en précisant que la clause sera intégrée dans chaque contrat de cession de lots aux promoteurs.
Choc de l'offre
Concernant les projets d’immobilier tertiaire, le promoteur sera redevable de 30 % du chiffre d’affaires supplémentaire. « Cet accord constitue une opportunité pour revoir notre modèle économique, nos coûts et l’équilibre financier de nos opérations. Et nous partageons un intérêt avec l’aménageur, celui de produire du logement », commente Lauret Villaret en évoquant un partenariat « gagnant -gagnant. » Selon le représentant des professionnels de l’ex-Languedoc-Roussillon, une trentaine de promoteurs sont directement concernés par cet accord. « L’objectif principal est d'assurer une rentabilité minimale à ces opérations. Si le marché est grippé et que rien ne se passe, il est normal que nos entreprises soient d’accord pour trouver des aménagements dans les projets. Et dans le cas où le marché redémarre, il est tout aussi normal que l’on restitue une partie de la valeur », poursuit le président de la FPI Occitanie-Méditerranée. De quoi relancer la production de près de 8 000 logements dans le cadre du « choc de l’offre » annoncé en 2022 par le maire de Montpellier et président de 3M, Michaël Delafosse. Sur près de 100 opérations programmées dans le cadre de plan d'action métropolitain, près d'une quarantaine ne sont toujours pas précommercialisés. La marge moyenne d'un promoteur est comprise entre 5 et 7 % du chiffre d'affaires d'une opération
