Entrées de ville : un potentiel foncier estimé à 9 352 hectares en Occitanie
L’Occitanie affiche un potentiel foncier de 9 352 ha répartis sur 379 sites, selon le premier baromètre des entrées de ville commerciales* réalisé par le groupe immobilier Icade et la Scet (groupe Caisse des Dépôts). Présenté début juin, ce document identifie « un potentiel de transformation foncier de 80 000 ha répartis sur 3 800 sites en France, soit 1,6 million de logements, 15 000 ha de foncier économique et 10 000 ha de renaturation », indique Charles-Emmanuel Kuhne, DG d’Icade Promotion en précisant que pour 89 % des décideurs territoriaux, la transformation des entrées de villes est jugée « nécessaire » et qu'elle constitue un enjeu pour les prochaines élections municipales pour 64 % de la population.
80 % des sites identifiés font plus de 15 ha
Les sites d’entrée de ville commerciales recensés représentent une superficie moyenne comprise entre 1 et 15 ha. « 80 % d’entre eux font plus de 15 hectares », selon cette étude estimant que ces zones pourraient mixer logements, fonciers économiques, renaturation tout en maintenant les surfaces commerciales, en répondant aux enjeux de sobriété foncière, de crise du logement, de renouvellement des enseignes commerciales ou de mobilités. « Les petits sites de 1 à 3 ha représentent 2 % du potentiel et un millier de sites. Leur intérêt est que leur transformation peut être menée sur un mandat », souligne Christophe Lasnier, DGA chez Scet. Parmi les freins à la transformation des sites figure la capacité à porter le projet sur du temps long, selon 55 % des acteurs sondés tandis, tandis que 49 % s’interrogent sur l’équilibre financier du projet. « Il s'agira également de trouver un modèle où tout le monde s'y retrouve. Si la densité pour les logements est un pré-requis, le potentiel de renaturation doit trouver son financement et, de la même manière, il va falloir jauger la nouvelle centralité créée par ce nouveau quartier au regard des commerces de centre-ville », complète Christophe Lasnier.
Des priorités pour lever les freins
« Ce baromètre illustre bien la prise de conscience autour des enjeux, mais aussi l’importance de mettre en place une méthode pour lever les obstacles », souligne Nicolas Joly, DG d’Icade. Aussi, quatre priorités d’action ont été identifiées pour lever les freins. « Il s’agit de réussir la mise en œuvre de projets sur des sites de petites tailles sur le prochain mandat 2026-2032 en réponse au marché tendu du logement, indique Charles-Emmanuel Kuhne. Pour porter la transformation de ces sites, il faut structurer une gouvernance. Il faut saisir l’opportunité de capter du foncier économique pour diversifier les activités avec de la petite industrie, de l’artisanat... Enfin, la condition sine qua non pour réussir la transformation des entrées de ville commerciales repose sur un partenariat public-privé ».
*249 acteurs élus, aménageurs, conseils en immobilier commercial, propriétaires et exploitants de sites commerciaux ont été interrogés par Icade et Scet et 1 000 personnes ont été sondées par l'Ipsos pour Icade.
