Plus de 116 000 m2 de surfaces tertiaires commercialisées dans l’aire montpelliéraine en 2024
En 2024, le cumul des surfaces tertiaires commercialisées s’élève à 116 155 m2, selon les chiffres publiés le 4 février par l’Observatoire de l’immobilier et du foncier d’entreprise de Montpellier et de son territoire urbain*. Concernant les bureaux, « le marché de la métropole affirme à nouveau son rang de ville majeure avec une demande placée de 74 581 m2, soit 276 transactions », indiquent les auteurs de cette étude en évoquant « une hausse de 15 % » par rapport à 2023. 82 % des transactions concernent des locations (83 % en 2023). Sur le marché des locaux d'activité, le cumul des transactions (achat et location) s’élève à 102 952 m2, en baisse de 3 % sur un an, avec 69 % de locations (contre 81 % en 2023).
La surface moyenne des bureaux placés s’établit à 270 m2 (333 m2 en 2023), démontrant une optimisation des surfaces par les entreprises, qui jouent également la prudence au regard de la conjoncture. L’observatoire comptabilise sur l’année quatorze transactions (hors investisseurs) supérieures à 1 000 m2, dont deux supérieures à 3 000 m2. Deux opérations tertiaires significatives de compte propre complètent les données globales : Unapei dans le Parc Euromédecine (1 600 m2) et le Campus Anima (MBS, Purple Campus, CCI 34 et CCI Occitanie, 24 000 m2) à Cambacérès. La seconde main représente 61 % des transactions (63 % en 2023), tandis que la part du neuf reste stable, à 38 %.
66 % des surfaces placées au Sud
Le secteur sud et sud-est montpelliérain, triangle d’or entre l’A709, l’aéroport Montpellier Méditerranée et la gare TGV Sud de France, est le plus dynamique, totalisant 66 % des surfaces de bureaux cette année. Avec 21 % des transactions, le centre montpelliérain a capté la demande sur le secteur Nouveau Saint-Roch. La livraison– réalisée ou imminente – des immeubles Lead, Etic, Terra, Unplug et Nexus dans la Zac Cambacérès, de même que les dernières opérations clé en main d’Inits et de Veolia au sein du Parc Industries Or Méditerranée dans l’agglomération du Pays de l’Or, ont dopé ces territoires. Grâce à la démarche MedVallée, le Nord de Montpellier atteint quant à lui 11 % des surfaces placées (16 % en 2023) faute de stock et de projets sur ce secteur, même si des programmes sont en cours de montage.
Hausse du prix d’achat dans le neuf
Côté prix, les loyers des bureaux de seconde main sont en hausse de 157 €/m2 HT (HC par an), contre 141 €. Dans le neuf, on assiste à une baisse, à 177 € (181 € en 2023). Le prix d’achat dans le neuf atteint 2 960 €/m2 (hors ventes investisseurs) contre 2 759 €/m2 en 2023. Dans certains quartiers prime (Port Marianne, Cambacérès), la barre des 3 000 € HT a été franchie. La valeur moyenne d’acquisition de seconde main s’établit à 2 046 € HT tous secteurs confondus.
Vers une nouvelle composition du territoire
Les parts du neuf (18 %) et de la seconde main (82 %) dans les locaux d’activité restent stables et la surface moyenne s’établit à 513 m2, supérieure à celle de 2023 (471 m2). La commercialisation des biens sur les marchés en dehors de la métropole montpelliéraine représente 16 % des transactions, en faveur du bassin sétois, notamment. Les parcs d’activité historiques montpelliérains – Garosud (41 % contre 27 % en 2023), Vendargues Vallée du Salaison (28 % contre 47 % en 2023) et la Lauze et Marcel Dassault (7 % contre 4 %) – dessinent une nouvelle composition du territoire en deuxième couronne urbaine, mais toujours très proche des grands axes structurants. Les prix moyens dans le neuf à la location augmentent à 132 €/m2 HT (HC/an) et 93 €/m2 HT pour la seconde main. De nouveaux produits neufs d’activité « urbains »» font accroître significativement la valeur locative moyenne, qui atteint 105 à 110 €/m2 HT. Les prix à l’acquisition des immeubles neufs restent très stables à 1 500 €/m2 HT (contre 1 475 €/m2 HT en 2023), alors que ceux de la seconde main baissent à 920 €/m2 HT, (contre 1 275 €/m2 HT en 2023).
*Le territoire observé couvre la métropole de Montpellier et les agglomérations du Pays de l’Or, du Pays de Lunel et de Sète. L’Observatoire de l’immobilier d’entreprise de Montpellier et de son territoire urbain est composé de douze membres : neuf partenaires commercialisateurs (ABC Immobilier d’Entreprise, Arthur Loyd, BNP Paribas Real Estate, FDI Services Immobiliers, Norman Taylor, Tertia Conseils Entreprises, Thélène Entreprises, Tourny Meyer Méditerranée et Transac Tertiaire), mais aussi et de Montpellier Méditerranée Métropole, d’Altémed-SERM-SA3M et de l’Agglomération du Pays de l’Or. La maîtrise d’œuvre est assurée par la CERC Occitanie.
