Pourquoi l’immobilier d’entreprise devrait ralentir à Toulouse en 2024
D’après BNP Paribas Real Estate Transaction, le marché toulousain de l’immobilier d’entreprise devrait ralentir en 2024, avec une offre tertiaire en baisse, des délais de décision allongés et un déficit de l’offre neuve. « Il faudra composer avec le parc de seconde main, qui nécessitera une mise en conformité avec les objectifs du décret tertiaire », indique à La Lettre M Olivier Calvet, directeur de l’agence toulousaine. L’année dernière, le marché s’est stabilisé, avec 148 700 m2 de bureaux, un score similaire à la moyenne décennale. « Le neuf a représenté 45 % du volume et le seconde main 55 %, précise le dirigeant. On a aussi noté une baisse de 13 % du nombre de transactions liée à un attentisme fort des petites structures. »
Des opérations en cours
Selon Valery Carron, récemment nommé directeur régional Sud-Ouest de BNP Paribas Real Estate Transaction, « l’augmentation des taux d’intérêt et la difficulté d’accès au crédit mettent à mal les opérations de promotion car l’équilibre des bilans est difficilement trouvable. Les entreprises attendent de sécuriser leurs carnets de commandes. » Il se dit néanmoins confiant en l’avenir face à la perspective à plus long terme de la baisse des taux. Plusieurs opérations sont prévues dans le courant de l’année, notamment un bail en état futur d'achèvement (BEFA) de 3 869 m2 à Balma pour le compte d'Enedis et un immeuble de 3 200 m2 situé face à l’aéroport Toulouse Blagnac pour l’entreprise Mecachrome. « Une signature est en cours avec un grand acteur industriel de l’aéronautique pour une surface de 16 000 m2 à Colomiers », complète Olivier Calvet. D’autres opérations sont en développement et concernent surtout des parcs d’activités, dont celui d'Arty Station au nord de Toulouse, d’une surface de 8 000 m2 et qui sera livré en juillet, et un parc de 8 000 m2 près de Saint-Jory, dont la livraison est prévue mi-2025.
2023 : une année record pour les transactions de plus de 1 000 m2
D'après le bilan 2023 de BNP Paribas Real Estate Transaction, les transactions relatives à des surfaces de 500 m2 à 1 000 m2 sont les plus affectées (- 35 %), alors que celles de plus de 1 000 m2 connaissent une hausse de 25 %, liée à « l’effet de report des projets initiés pendant la Covid et qui ont vu le jour en 2023, ainsi qu’à l’allongement des délais de décision des utilisateurs », indique le directeur de l’agence toulousaine. Ce créneau concentre même 69 % du volume global placé dans l’agglomération, avec 103 000 m2 en 35 transactions, « le meilleur résultat des cinq dernières années », précise-t-il. Parmi celles supérieures à 5 000 m2 : 10 250 m2 pour la SNCF dans le secteur Grand Matabiau Quais d’Oc, 11 000 m2 de bureaux pour INSITU à Blagnac, un immeuble neuf de 10 000 m2 pour Orange au pied de l’aéroport Toulouse Blagnac et un clé en main de 5 500 m2 pour Airbus Protect dans la zone aéroportuaire.
L’aéronautique et l’éducation continuent de consommer
Même si l’aéronautique représente 23 % du marché de l’immobilier d’entreprise dans la Ville rose, « le tissu d’entreprises est très varié et ne dépend pas exclusivement de ce secteur », rappelle Olivier Calvet. Les sociétés de services ont réalisé de nombreuses transactions en 2023 : 3 600 m2 pour Pro Direct Services à Bordelongue, 2 400 m2 à La Plaine pour La Palette Rouge, un immeuble de 2 000 m2 à Labège pour Eurecia. « La vente a représenté 25 % des transactions, ce qui est un volume élevé au regard de l’évolution de l’accès au crédit », commente le directeur. Le secteur de l’éducation a aussi consommé de la surface, avec notamment plus de 3 000 m2 à Guillaumet pour le groupe Omnes Education et un clé en main pour l’Institut toulousain d’ostéopathie à Labège, tout comme le public et le parapublic, avec un clé en main de 2 500 m2 à Saint-Jean pour la Chambre de métiers et de l’artisanat.
