Au moment d’écrire ces lignes les chiffres de la commercialisation des bureaux en 2013 dans l’agglomération toulousaine ne sont pas encore connus. Toutefois, tout semble indiquer une nette baisse d’activité.

Au-delà des chiffres en soi, qui sont importants, il est pertinent de savoir si cette baisse est temporaire, un trou d’air, ou permanente, un atterrissage. Cette interrogation est d’autant plus nécessaire que les données des autres villes françaises, du même segment de population, sont positives. Les avis divergent sur le caractère, transitoire ou pérenne, de la crise du marché de l’immobilier de bureaux à Toulouse. Selon un observateur du marché, « Toulouse devrait connaître un coup d’arrêt car, dit-il, on observe une baisse significative des transactions qui font le marché ». Alors que pour Pascale Cieutat, directrice régionale du cabinet DTZ et présidente de l’OTIE, il s’agit d’un simple accident, « dès 2014 nous retrouverons les chiffres de 2012, soit autour de 132 000 m² ». C’est l’Observatoire Toulousain de l’Immobilier d’Entreprise (OTIE), qui regroupe les acteurs les plus importants du secteur, qui fournit ces données.

2013, annus horribilis
Les projections montrent une nette chute des commercialisations par rapport aux 5 dernières années (voir encadré). Visiblement, la très bonne tenue du marché aéronautique n’a pas « pesé » suffisamment pour tirer l’activité vers le haut. En 2013, Toulouse sera la seule des grandes villes françaises à afficher une baisse des m² de bureaux commercialisés. Selon l’OTIE, un peu plus de 100 000 m2 de bureaux seront transactés et la très bonne tenue du marché au 4e trimestre tempère la dureté de cette chute qui atteindra, tout de même, plus de 30%. Le stock des bureaux, 220 600 m² au 3e trimestre de cette année, entre 1 et 2 ans de commercialisation, enfle. Cet accroissement est lié, pour l’essentiel, à l’offre de seconde main moins qualitative, 148 600 m² sur le total. Les investisseurs ont fait preuve d’activisme, ils ont acquis 11 programmes, soit 34 750 m² pour un montant total de 68 M€ pour les 9 premiers mois de l’année ce qui montre que les financiers continuent à miser dans le dynamisme économique de l’agglomération de la ville Rose. « Dans les années 2005/ 2008, on a beaucoup construit en blanc, le marché était dopé par les investisseurs. Aujourd’hui le marché est devenu plus raisonnable, il est plus en adéquation avec la demande », observe une experte du secteur.

2014, l’espoir
Plusieurs programmes importants pour 2014 sont dans les « tuyaux ». Le regroupement de Safran sur un seul site (25 000 m²) et 11 500 m² pour le groupe des TIC lyonnais Akka vont être comptabilisés au 1er trimestre de l’année. Celle-ci démarre donc sur un « matelas » de 36 500 m². Lazard devrait lancer un projet de 14 000 m² à Colomiers-Les Ramassiers. Voici donc pour les projets dûment identifiés. Sans être un disciple du docteur Coué, d’autres programmes significatifs sont en gestation. « 2014 devrait être plus rassurant que 2013», estime la fondatrice de Immoplus 31, Julie Pasques. Bien sûr on peut toujours évoquer les «serpents de mer», des projets récurrents qui ne se concrétisent jamais.

Une zone, des zones
Le marché de l’agglomération est-il homogène ? A l’évidence, non. On cite volontiers les secteurs qui vont bien, plus difficilement ce dont l’activité est moins dynamique. Faisons les deux. L’Ouest (Colomiers/Blagnac) et le Sud-Est (Sicoval) affichent un dynamisme de bon aloi. Le Nord-Est (Balma-Gramont), après un fort démarrage, stagne. Quant à Toulouse-Borderouge, on écrira, pudiquement, que c’est plus compliqué. Autre paramètre à analyser : les prix. Alors que les professionnels estiment que les prix sont plutôt bas, des utilisateurs ont un discours aux antipodes. Ainsi, Laurent Gerin, responsable régional de la société informatique CGI, estime que « le marché toulousain des locaux de bureaux est trop cher ». Pour la présidente de l’OTIE, « s’il est vrai que par rapport aux autres métropoles, le prix facial n’a pas baissé, d’autres avantages sont proposés : travaux gratuits, premiers mois de location sans payer... ».

Un avenir radieux ?
L’agglomération est en phase conceptuelle et administrative sur deux projets qui à eux seuls vont augmenter de 25% les surfaces de bureaux à Toulouse et sa banlieue. Aux 4 millions de m² de bureaux existants vont s’additionner 1 million de m² supplémentaires. En effet, à terme, le programme Toulouse Euro Sud-Ouest (aménagement autour de la gare de Matabiau) devrait proposer 500 000 m², itou pour le projet Immométro que le Sicoval pilote autour du futur terminus de la ligne B du métro à Labège. Environ 200 000 m² supplémentaires de bureaux devraient voir le jour à Toulouse Montaudran Aerospace. On peut évoquer aussi la construction du futur Parc des Expositions à Aussonne vers 2016/2017.
D’autres projets, en gestation plus au moins avancée, par exemple l’écocité sur l’Oncopôle, indiquent que l’avenir de l’immobilier de bureaux est ici, globalement, porteur. Autre piste d’avenir, le changement d’usage. On peut imaginer que certains immeubles anciens de bureaux puissent devenir des locaux d’habitation. C’est une voie d’avenir pour une partie du « stock dur ».
« Le problème à Toulouse, c’est que l’on produit par à-coups. Lorsque tout va bien, on construit trop et lorsque ça va mal, on arrête de construire », estime Julie Pasques.
J. Subirats

encadré
Le 3 plus importantes transactions en 2013
1- 6 200 m2 pour la société Berger Levrault (éditeur de logiciels) à Labège.
2- 5 500 m² pour Toulouse Habitat (bailleur social) à Toulouse.
3- 4 100 m² Intel (serveurs et composants embarqués) à Toulouse Basso-Cambo.

Verbatim
2014 sera une bien meilleure année que 2013. Je suis optimiste sur le devenir de plusieurs zones : Toulouse Montaudran Aerospace, Vidailhan
à Balma...
Pascale Cieutat, directrice régionale de DTZ Jean-Thouard et présidente de l’OTIE

Légende
Nouveau siège de Berger Levrault à Labège.
© Pitch Promotion