À Toulouse, les bureaux résistent, les locaux d’activité et la logistique ralentissent
D’après l’Observatoire toulousain de l’immobilier d’entreprise (Otie), le marché tertiaire toulousain présente des dynamiques contrastées en 2025. Lors du forum organisé le 12 février dans la Ville rose, l’Otie fait état d’un net recul des locaux d’activité, avec 118 170 m2 commercialisés, tandis que les entrepôts logistiques enregistrent leur plus faible volume depuis dix ans, à 66 850 m2. Le marché des bureaux résiste mieux, avec 125 700 m2 placés, mais le nombre de transactions continue de diminuer, concentrant l’essentiel des volumes sur les grandes surfaces et laissant peu de place aux petites opérations. Le marché de l’investissement bénéficie d’un rebond porté par les bureaux, avec 140 M€ investis, soit + 70 % sur un an.
Des locaux d’activité portés par les grandes surfaces
Avec 118 70 m2 commercialisés, le marché des locaux d’activité accuse une baisse sensible par rapport à 2024. « Le volume global paraît limité mais des projets ambitieux ont vu le jour », souligne Augustin Lefebvre, consultant chez Arthur Loyd Toulouse. Le neuf représente 40 % des transactions, « boosté par une grosse implantation », tandis que 60 % des opérations concernent l’ancien, « un rapport finalement plus équilibré que d’ordinaire ».
La demande se concentre sur les grandes surfaces puisque 75 % de la demande placée est supérieure à 1 000 m2, soit 33 transactions. À l’inverse, on observe un tassement des transactions inférieures à 1 000 m2, notamment entre 500 et 1 000 m2, car « cette tranche concerne en partie les PME de quelques salariés, qui sont les entreprises les plus frileuses pour se développer ». Quatre opérations illustrent cette polarisation : le Technocentre de Toulouse Métropole (27 000 m2 en construction entre le boulevard d’Atlanta et le périphérique Est), la prise à bail de 7 500 m2 par la Banque alimentaire dans la zone de la Glacière, un clé en main locatif de 4 100 m2 pour Recif Technologie près du Meett et un bâtiment de 3 500 m2 pour Madic à Fonsorbes. « Il y a donc beaucoup de constructions neuves, de clés en main, résume Augustin Lefebvre. D’où l’importance de la maîtrise foncière. » Le stock de seconde main diminue (139 000 m2) et le stock neuf augmente (24 500 m2, principalement dans les parcs d’activité). Le taux de vacance atteint 3,5 % en 2025, contre 5 % en 2020 et 1,9 % en 2023. « Nous sommes dans la moyenne quinquennale mais ce taux risque d’augmenter dans l’année », note le consultant. Il remarque par ailleurs une inquiétude des propriétaires, « qui ouvrent leur stratégie en faveur de la vente de leurs actifs ».
Entrepôts logistiques en recul
Le marché des entrepôts logistiques enregistre 66 850 m2 transactés, en baisse de 13 %, « le moins bon résultat depuis dix ans », selon Bruno Pentecôte, responsable chez Cushman& Wakefield Toulouse. Huit transactions sont recensées en 2025, presque toutes au dernier trimestre, et seules trois sont supérieures à 10 000 m2. La surface moyenne atteint 8 000 m2, contre 12 000 m2 en 2024. Parmi les principales opérations figurent 14 000 m2pour Denjean à Baziège, 12 000 m2 pour Kuehne & Nagel à Saint-Jory, la reprise par Airbus d’un ancien site de Rexel de 11 000 m2 à Tournefeuille et 6 888 m2 pour MKL Green à Escalquens. Le stock moyen augmente peu et s’établit à 71 475 m2 ; il représente seulement 3,7 % de locaux vacants.
Bureaux : stabilité des volumes mais baisse des transactions
Avec 125 700 m2 placés en 2025, le marché des bureaux est « stable mais en léger retrait par rapport à la moyenne décennale », indique Marine Pascal, consultante chez CBRE Toulouse. La part du neuf atteint 57 % (48 % en 2024), proportion la plus haute depuis plus de dix ans. Dans ce contexte, « le marché est devenu très sélectif ». Les transactions de plus de 1 000 m² captent 70 % du volume placé. Trois opérations supérieures à 5 000 m2 concentrent 39 % de la demande, soit 50 000 m2. La surface moyenne transactée progresse à 800 m2, « gonflée par trois grosses opérations ». Mais le nombre total des opérations tombe à 158, « en baisse constante depuis 2021 ». Parmi les principales signatures figurent la prise à bail de Sopra Steria (24 000 m2 à Blagnac), le Technocentre de Toulouse Métropole (16 400 m2), un organisme bancaire (8 720 m2 à Lardenne) et l’acquisition de 4 700 m2 par Airbus.
Géographiquement, le nord-ouest domine (37 % de la demande placée), devant le nord-est (17 %) et le centre-ville. Ce dernier totalise 20 000 m2 dans le quartier de Compans et 40 transactions, mais seulement 15 % du volume. « Malgré la forte appétence pour le centre-ville, il manque cruellement d’offres car ce sont de très petites surfaces », analyse Marine Pascal. Le stock dépasse le seuil symbolique des 200 000 m2, soit une augmentation de 9 % par rapport à 2024. Le nord-ouest concentre 43 % de l’offre tandis que le centre-ville ne représente que 10 % du stock malgré une forte demande. « L’offre neuve est trop faible aujourd’hui par rapport aux demandes des utilisateurs, qui recherchent des immeubles plus performants pour répondre à toutes les exigences de la RSE et de la qualité de vie au travail », indique la consultante. À noter que le stock atteint le niveau le plus bas des huit principaux marchés des métropoles régionales.
Investissement en forte progression dans les bureaux
Selon Julien Sinet (BNP Paribas Real Estate), 140 M€ ont été investis dans les bureaux de la métropole toulousaine en 2025, soit une hausse de 70 %, témoignant d’« une belle résilience ». À l’échelle de Toulouse, cinq transactions dépassent 15 M€ sur l’année. Au total, le marché toulousain représente 289 M€ investis en 2025, dont 49 % en bureaux, 25 % en activités et logement, 18 % en commerces et 8 % en hôtellerie. Une structure « différente de la moyenne nationale », dans la mesure où « la quasi-moitié des montants investis sont les bureaux ». Les taux prime « se décompressent modérément » pour s’établir à 6,10 % à Toulouse. Enfin, « la centralité reste l’un des critères principaux pour les investisseurs », avec 41 % des volumes investis en centre-ville.
