Le mouvement HLM (USH) a le vent en poupe et tout particulièrement dans l’agglomération toulousaine. Sa présidente fait un état des lieux du parc locatif social.

La conjoncture du logement social est favorable. Jusqu’à quand ?
Le logement social est contre-cyclique. Il suit la crise et la paupérisation, nous sommes un régulateur social. Lorsque la promotion privée ne va pas bien, nous allons mieux et vice-versa. Toutefois, nous sommes interdépendants

Quelles sont vos craintes pour l’avenir ?
Le financement. Nous arrivons au bout d’un système et on doit en inventer un autre. L’Etat est exsangue financièrement, il a de moins en moins de moyens. A nous de réfléchir pour réinventer un modèle pérenne de logement social. Ce problème financier rend peu lisible le futur ce qui a des répercussions au niveau de la production.
Un autre danger vient de l’Europe. Le système du logement social français pourrait être mis en danger par l’Union Européenne, notamment, son financement via le Livret A et alors ce type de logement pourrait sombrer dans une ghettoïsation.

Y-a-t-il une spécificité toulousaine dans le logement social ?
La part du logement social construite en Vefa (Vente en Etat Futur d’Achèvement) dépassait les 50 % à Toulouse intra-muros, il y a quelques années, c’était le taux le plus élevé de France. Ce pourcentage a diminué en 2012. Il est souhaitable que les bailleurs sociaux aient la maîtrise de la majorité de leurs programmes.

Etes-vous favorable aux Vefa ?
Je suis opposée aux dogmatismes. Si la procédure Vefa est maîtrisée, elle fonctionne et pour cela il faut que le bailleur social soit associé au projet dès la conception du programme. Les Vefa doivent rester résiduelles dans notre production. Parfois, la promotion privée a utilisé les Vefa pour mieux commercialiser leurs programmes et cette démarche n’est pas la bonne.

Les promoteurs sociaux sont trop nombreux dans l’agglomération toulousaine ?
Je ne le pense pas car les besoins sont immenses, ils exigent une mobilisation très importante de fonds. Il y a une mise en concurrence entre nous sur la qualité de nos réalisations, de notre gestion avec des compétences diversifiées. Nous sommes comme une équipe de rugby qui a besoin de gros, de grands, de rapides... et la complémentarité de l’ensemble est supérieure à la somme des individualités.

Des mutualisations, des regroupements, des fusions sont-ils en vue ?
Il y a eu un regroupement des collecteurs de fonds, une émergence des groupes en fonction des actionnaires, par exemple pour les collectivités mais, je ne crois pas que l’on assiste d’ici 5 ans à des fusions. Toutefois, il y a et il y aura de plus en plus des actions concertées. Les fusions ne produisent pas forcément des économies d’échelle.

Quel est l’avenir des bailleurs sociaux ?
En termes de besoins nous ne sommes pas inquiets. Il faut être vigilant sur la place que nous occupons car, l’Union Européenne ou la promotion privée peuvent être tentés de modifier notre équilibre national de production de logements. Nous devons relever le défi d’accélérer la R&D et nous avons les moyens de le faire.

Quelle est votre position sur l’accession sociale à la propriété ?
C’est un élément fort du parcours résidentiel. C’est un produit nouveau qui complète notre offre. Les promoteurs sociaux ne sont plus les constructeurs de barres d’antan. Nous sommes devenus aménageurs du territoire avec des lots à bâtir, du logement locatif diversifié (social, très social, intermédiaire...), de sociétés qui proposent l’accession sécurisée au logement social...

Les Zac publiques sont-elles le meilleur moyen pour mieux construire ?
Oui, c’est l’outil à privilégier. Elles permettent aux élus d’être les véritables maîtres de l’urbanisme de la cité en définissant les périmètres, le nombre et le type de logements et leur agencement dans l’espace.

Les bailleurs sociaux sont-ils victimes des recours abusifs des permis de construire ?
Oui, mais moins que la promotion privée. Les recours abusifs n’augmentent plus, ils sont stabilisés mais il faut frapper fort. Lorsque le caractère abusif est évident, il faut aller en justice et demander des dommages et intérêts. Par ailleurs, il serait souhaitable de trouver une procédure, de typé référée, pour ne pas laisser ensabler les projets dans le temps très long de la Justice.

Propos recueillis par J. Subirats

La promotion sociale 31 en chiffres

- 67 175 logements sociaux
- 3 149 logements livrés en 2013
- 33 % du parc construits depuis 2000
- 160 548 personnes vivent dans le parc locatif social