Réduction du nombre d’opérations en 2012, résidentialisation accrue pour les opérations futures, baisse ou stabilité des prix : ce sont les tendances du marché de l’immobilier dans les P.-O., selon les professionnels (promoteurs, agents immobilier, huissiers, notaires…) réunis par la Fnaim 66. En légère hausse en 2011 dans les P.-O., les prix devraient baisser pour certains, et pour d'autres se stabiliser en raison des coûts entrainés par les nouvelles réglementations environnementales et thermiques. « Depuis 10 ans, le secteur de l’immobilier est en tension, estimeAlexis Mélidonis, président de la Fnaim 66, qui s’inquiète des prévisions du secteur du bâtiment annonçant une baisse de 22 % de l’activité. L’arrivée d’Internet, la non maîtrise des prix par les professionnels, les mesures fiscales ou encore les règlementations contribuent à ce phénomène ».

Promoteurs et agents immobiliers complémentaires

Me Frédéric Sanson, huissier à Perpignan, préfère parler de « complémentarité entre le neuf et l’ancien, car un bien immobilier a d’abord été neuf avant d’être ancien. » L’agent immobilier Jean-Pierre Rigaud a tissé des relations partenariales avec des promoteurs. « Ils représentent 50 % de mon activité, c’est un choix. Le process de vente entre un produit de promotion en Vefa et un produit dans l’ancien est différent. Il est plus difficile de vendre un bien qui existe déjà ! » Même constat pour le promoteur local Jacques Vial : « il n’y a pas de conflit entre les deux types de logements. Toutefois, le département a besoin de produire des logements de qualité et tirer profit du potentiel de clientèle drainé par les flux migratoires. ». Il note cependant que peu d’agences immobilières ont des courtiers formés aux ventes en Vefa. Pour autant, « les promoteurs ont besoin des agences immobilières. » Un point de vue partagé par Daniel Parra-Bruguière, à la tête de l’agence pour les P.-O. du groupe national Icade Promotion. Celui-ci s’est constitué, en 30 ans de carrière, un réseau de prescripteurs : agences immobilières, gestionnaire de patrimoine, banques, assureurs, pour développer les ventes de logement.

« On réduit la voilure »

« Alors que, jusqu’en 2010, nous produisions 250 logements par an, nous allons réduire la voilure à 100 logements pour passer ce cap. Le marché du neuf change complètement. La production industrielle de logements pour faire du chiffre est terminée, indique Daniel Parra-Bruguière. Il n’y aura pas de nouveaux systèmes de défiscalisation dans les deux ans à venir. Si le bâtiment s’effondre le gouvernement réagira. Le profil des opérations va changer, on va tendre vers plus de promotion résidentielle. » Le promoteur constate aussi que peu à peu les promoteurs nationaux quittent le département. « Les promoteurs régionaux et nationaux qui se sont implantés dans les P.-O. ont contribué à faire augmenter le prix du foncier. Aujourd’hui, le marché montre que le prix des parcelles à construire baisse. Certains promoteurs n’hésitent pas à baisser les prix de 20 % au sud de Perpignan », souligne Bernard Carbonnell, un autre promoteur local qui s’est associé avec le groupe Fondeville pour développer certaines opérations. Contrairement à son homologue, Raymond Fondeville ne pense pas que le prix du neuf va baisser. « Nous sommes dans une mécanique nouvelle en lien avec toutes les nouvelles règlementations qui s’imposent à nous font que le prix du neuf va rester au même niveau. »

La fin d’un cycle

Celui-ci est inquiet, car même si le rythme de construction est relativement bon localement, « les ventes qui ne seront pas faites en 2012, ne le seront pas en 2013. Je ne peux pas croire que le gouvernement n’en tienne pas compte. » Evoquant aussi le marché, Jean-Pierre Rigaud note que « les divers dispositifs fiscaux ont entraîné la disparition des T4 et T5 au profit des T2 et T3, qui risquent la saturation. On assiste actuellement à un transfert de l’ancien vers le neuf, certainement en lien avec un problème de solvabilité dans le département. » Selon la Chambre des notaires, représentée par Me Nicolas Ribot, « 2011 a plutôt été une bonne année pour le neuf et l’ancien avec une légère augmentation des prix dans les P.-O. La conjoncture avec une baisse sensible des volumes et des prix, annonce la fin d’un cycle ou le début d’un autre. Il faut être attentif aux décisions qui vont être prises au niveau politique. » Le prix moyen des terrains à bâtir a augmenté de 5,6 % en 2011 et de 0,9 % dans l’ancien entre 2010 et 2011.