Directeurs de la Serm/SA3M (Montpellier) et d’Oppidea (Toulouse), Christophe Pérez et Raphaël Catonnet se connaissent de longue date : ils ont débuté leur carrière ensemble, à la SEM 92. La Lettre M les a rencontrés, alors que les Fédérations des EPL (établissements publics locaux) LR et MP fusionnent ce 24/11 à Narbonne (11). Nouveaux défis, objectifs, smart city… Tour d’horizon.

Quels sont les défis des aménageurs urbains aujourd’hui ?
Christophe Pérez (CP). Les technologies vont très vite aujourd’hui. Notre responsabilité, c’est d’imaginer des lieux de vie qui s’adaptent aux évolutions des usages et des besoins de habitants, aujourd’hui et dans 10, 20, 30 ans. Cette complexité nous impose une grande humilité. D’où beaucoup de concertation par Philippe Saurel (maire DVG de Montpellier), dans les quartiers, quels qu’ils soient.

Raphaël Catonnet (RC). À travers le Club Ville Aménagement, nous observons, Christophe et moi-même, la mutation du modèle économique des EPL : l’entrée dans le champ de la concurrence, et la fin de l’extension urbaine. Les équilibres financiers sont plus difficiles, et les opérateurs privés s’occupent directement des terrains plus faciles. Il nous faut déployer beaucoup d’imagination sur le montage d’opérations plus difficiles. J'identifie quatre enjeux urbains spécifiques à l’aire de Toulouse : fabriquer une métropole compatible avec la limitation de l’étalement urbain, et répondant au besoin de proximité avec la nature ; importance de l’efficacité des transports - l’aire urbaine s’étend à des villes qui sont à 80 km de Toulouse ; développement durable ; transformation des usages, avec une porosité grandissante entre les temps professionnels et personnels, et une mobilité permanente : familles monoparentales, travail seul ou en groupe, puissance des réseaux…

Un mot sur la smart city, au cœur des stratégies métropolitaines…
CP. Sur le quartier Eurêka, à Castelnau-le-Lez, nous avons demandé à l’ensemble des promoteurs de raccorder les logements à une plateforme myeureka, comprenant par exemple une conciergerie 2.0, dans une logique de services, pour 1.800 habitants. Helenis, Linkcity, le futur Ehpad (porté par la CCAS de Castelnau et la Serm) sont déjà inscrits dans la démarche. Au début, nous pensions uniquement aux seniors (maintien à domicile). Finalement, cet outil servira à tous les habitants du quartier. Des vergers seront aménagés pour la vente de produits directement sur place.

RC. La performance énergétique et les aspects numériques sont au cœur de la smart-city. Aujourd’hui, tout le monde est hyper connecté. Nous devons prendre en compte ce rapport nouveau au numérique. Il y a 10 ans, le smartphone n’existait pas. Aujourd’hui, tout le monde ou presque l’utilise pour se repérer, commander des services, recueillir des informations géoréférencées, retrouver des amis, avoir des activités sociales. Cette smart city fait l’objet d’une démarche de métropole. La démarche consiste à rendre la ville plus agile, plus performante. En termes d’équipements, les déclinaisons sont multiples : éclairages performants, réseau de chaleur (au titre du PIA), et aussi l’explosion des tiers-lieux, aujourd’hui dans le centre, et demain dans les quartiers, comme à la Cartoucherie, ou TMA. Jeunes créateurs, chercheurs, cadres… Tout le monde développe un rapport différent au travail. Un nouveau café vient d’ouvrir à Toulouse. On peut y travailler en payant au temps passé. C’est une location d’espace et de service.

Les deux métropoles ont chacune un projet de tour à proximité de leur gare centrale respective. Quelles sont leurs fonctionnalités ?
RC. Tout projet qui rend visible Toulouse est un bon projet.
CP. La future tour d’habitation correspond aux usages futurs de la ville. Ce qui nous intéresse, c’est la façon dont les habitants vivent le quartier aujourd’hui, et comment ils le vivront demain.

Christophe Pérez, certains reprochent à la Serm sa trop grande main-mise sur l’urbanisme. Que répondez-vous ?
L’action de la Serm et de la SA3M permet d’avoir une politique foncière, et d’être en capacité de proposer des types de logements accessibles aux habitants. L’outil Zac permet de faire la ville avec des composantes de mixité sociale et fonctionnelle, tout en gardant une architecture de qualité. Si on lâchait la bride sur des opérations dans le secteur diffus, il y a fort à parier, compte tenu de la concurrence, que les prix d’achat du foncier iraient jusqu’à 600 €/m2. Ce qui serait pure folie.

Raphaël Catonnet, vous êtes arrivé à Toulouse en mars, et étiez auparavant DG adjoint de l’Epadesa (Etablissement public d'aménagement de la Défense Seine-Arche). Quelle impression vous ont fait les promoteurs de la Ville rose ?
Il y a une grande diversité de promoteurs. Certains connaissent des croissances assez rapides, en misant beaucoup sur les ventes à investisseurs. À l’échelle de la métropole, ces ventes atteignent 80 %. La métropole nous demande d’ailleurs de plafonner la part vendue aux investisseurs, pour atteindre 50 % de propriétaires occupants sur les Zac. Un des enjeux, c’est la montée en gamme. À Toulouse, nous savons produire beaucoup, mais si je prends la labellisation HQE par exemple, il y a un peu en retard. Le virage est en cours. Les promoteurs eux-mêmes disent qu’ils doivent être poussés sur ce point.

Quelle stratégie en matière d’habitat abordable ?
CP. Nous lançons quatre programmes expérimentaux dans les Zac Ovalie et Grisettes. Cela représente 200 logements. Nous généraliserons ensuite. L’objectif, c’est que les jeunes couples avec enfants restent à Montpellier et dans la métropole, et ne partent pas en 2ème couronne, ce qui est le cas aujourd’hui. Il faut réfléchir, avec les promoteurs et les architectes, à de nouvelles façons d’habiter, avec des logements évolutifs, pour correspondre aux nouvelles attentes des familles.

Quels sont les modes de consultation des promoteurs immobiliers ?
CP. Il y a une totale égalité des candidats sur les consultations. Rien ne nous oblige légalement à lancer des appels d’offres à des promoteurs. Nous pourrions les opérations de gré à gré. Mais je veux que les cahiers des charges soient précis et les critères de jugements soient clairs, pour lever toute ambiguïté. J’accepte d’expliquer à un promoteur pourquoi il n’a pas été retenu. Au final, les meilleurs dossiers l’emportent, et ce ne sont pas toujours les mêmes qui gagnent. Cette clarté produit un double effet : la confiance et les conditions d’amélioration pour les promoteurs. Je fais la ville avec celles et ceux qui la construisent, pas du haut de mon bureau.

RC. Oppidea veut répondre à un objectif d’efficacité. Pour homogénéiser le processus de commercialisation, nous présentons, chaque début d’année, l’ensemble des lots qui sera mis en consultation, ce qui permet aux opérateurs de se positionner. Puis, la compétition est lancée auprès de quelques-uns. Chaque opération développe entre 50 à 80 logements. Nous allons bouger un peu les lignes, en partant sur des programmes un peu plus importants, en particulier dans le quartier de la Cartoucherie (lire p.4). Sur ces lots, nous choisirons d’abord le promoteur, puis l’architecte. Les opérateurs sont mis en position d’innover, sur la qualité d’usage, la performance des logements, l’utilisation de matériaux biosourcés, le rapport à la nature, la place du numérique…

Quelle politique en matière de tertiaire et de foncier dédié à l’activité économique ?
CP. Nous recherchons 280 ha sur les 15 prochaines années (cf. p.6). Les codes de l’urbanisme et de l’environnement sont de plus en plus contraignants, et rendent la durée de la constructibilité très longue. Il y a 20 ans, on avait besoin de 4 ans pour une opération d’aménagement. Aujourd’hui, il faut 10 ans. Je ne dis pas qu’il ne faut pas respecter l’environnement, mais les lois ne facilitent pas une mise à disposition rapide des terrains. Or, les entreprises sont dans une économie concurrentielle, qui va très vite.

RC. À Toulouse, le parc tertiaire est un peu âgé et morcelé, surtout en centre-ville. Il est très important de développer une offre de grande surface et de qualité. Tout en maîtrisant la charge immobilière, qui est le 2ème poste de coûts pour les entreprises de services. Le parc obsolète devra être transformé en logements, comme Saint-Agne Promotion vient de le faire avec l’ancien siège de l’Urssaf. L’émergence d’un centre d’affaires tel que TESO est un très bon point pour la métropole. D’autres pôles existent : TMA au Sud-Est, Oncopole au Sud-Ouest, et d’autres opportunités à venir autour de Francazal. Le pôle aéroportuaire génère de grosses demandes liées à l’activité aéronautique : on l’a vu avec Safran et Akka, sur Andromède, à Blagnac.

Recueilli par Hubert Vialatte, à Toulouse (Raphaël Catonnet) et Montpellier (Christophe Pérez).