Le marché de l'immobilier d’entreprise se tend à Montpellier
Le point marché organisé par l’agence Tourny Meyer Méditerranée le 18 février à Mauguio a confirmé des marchés de bureaux et de locaux d’activité en sous-offre, voire en pénurie, en 2022 sur le bassin de Montpellier. Alors que 112 369 m2 de bureaux et 115 000 m2 de locaux d’activité ont été placés l’an dernier, « aujourd’hui, le sujet, c’est le manque de produits pour répondre aux de 400 000 m2 de demandes tertiaires qualifiées dont disposent les agences quand l’offre disponible est de 77 257 m2. Nous consommons déjà la production qui sortira en 2023. Il faut changer de modèle ! », a déclaré Christèle Marnas, directrice de Tourny Meyer Méditerranée qui anticipe une hausse des prix du locatif qui s'établirait à 200€/m2 dans 2 ans.
Les perspectives 2022
L’étude réalisée par Tourny Meyer Méditerranée sur le bassin montpelliérain (de Lunel à Gigean), montre que l’offre disponible à 6 mois est de 81 541 m2 (dont 6 028 m2 dans le neuf), de 93 479 m2 (15 441 m2 dans le neuf) à 12 mois et de 220 290 m2 (dont 62 256 m2 dans le neuf) à 36 mois, principalement concentrée dans le sud-est du territoire. Les volumes proposés sont largement en-deçà de la demande exprimée avec comme conséquence « d’ici deux ans, des valeurs locatives qui devraient atteindre 200€/m2 contre la tendance haute actuelle de 195 €/m2, alors que Nantes, Bordeaux, Rennes y sont déjà, a déclaré Christèle Marnas. Je prône une évolution des valeurs locatives par rapport à l’évolution des contraintes de l’acte de construire. »
Du côté des locaux d’activité la tendance est la même : manque d’offre notamment de grandes surfaces et de produits clefs en mains, des stocks faibles (une année de commercialisation), dynamisme de la demande (stockage, production) et hausse des prix. Divers programmes neufs sont à venir sur la zone de l’aéroport à Mauguio, à Valergues, à Vendargues entre autres. Ils répondront en partie à la demande. « C’est très difficile de trouver des locaux car il n’y a pas eu d’anticipation, souligne Christèle Marnas. La demande actuelle s’établit à un hectare de foncier pour 1 000 m2 de locaux, mais ce format n’existe plus ! Nous sommes sur un marché de pénurie à tel point que le prix du neuf atteint 100 à 110 €/m2 pour des surfaces inférieures à 700 m2 et les prix du marché de seconde main augmentent ».
Les solutions : faire évoluer le modèle et les métiers
Considérant que l’immobilier d’entreprise évolue dans « un contexte renforcé en contraintes », les innovations induites par l’évolution sociétale et technologique (digital), les nouvelles façons de travailler, la sécurité et la mobilité des salariés vont « enfin faire évoluer les espaces de travail car, depuis cinquante ans, on travaille sur la même trame en immobilier d’entreprise », a déclaré Christèle Marnas devant les promoteurs présents à son point marché. La demande de nos clients fait remonter des attentes spécifiques : le télétravail, le tiers lieu, la terrasse, la connectique, la mobilité, la crèche plus que la notion de travail ou d’activité. On sent que l’environnement du travail est en première ligne des attentes de nos clients dans un immeuble ». Selon elle, Tourny Meyer Méditerranée a un seul produit qui réponde à ces enjeux : « la Halle Nova à Cambacérès avec son food court, sa conciergerie, sa déco. Certes, c’est un vrai travail de marketing mais pour l’heure, c’est un référentiel attendu par nos clients utilisateurs ».
La conception du produit devient un nouveau paradigme car « aujourd’hui, on met plus de monde dans moins de surface, souligne-t-elle. Ce qui doit être analysé c’est d’abord le coût humain et pas celui du mètre carré face aux nouvelles attentes exprimées. De fait, la valeur locative ne répond plus à l’utilisation ! Il va falloir faire de la pédagogie ». Au final, « les promoteurs doivent s’attacher à développer des immeubles « capables » de mêler divers usages – logements, bureaux, lieu de vie sans oublier de développer des co-propriétés servicielles (restauration, sport, santé, auditorium, roof top, bureaux partagés, NDLR) et des produits dédiés à la data – tandis que les brokers (agents immobilier d’entreprise) devront trouver des solutions pour des sièges sociaux et des espaces de coworking dans les tiers lieux, les résidence toursime, les hôtels, les immeubles résidentiels... Ces démarches nécessiteront notamment de transformer les baux en contrat de prestation serviciel. Les métiers de promoteurs comme des brokers doivent donc évoluer », conclut la professionnelle de l’immobilier d’entreprise.
