Le vice-président de l’Union sociale pour l’habitat (USH) Occitanie et Midi-Pyrénées Philippe Pacheu s’inquiète du recul de la production de logements sociaux constaté par l'Oberver toulousain dans son compte-rendu annuel, alors que la demande dans l’agglomération toulousaine et en Haute-Garonne ne cesse de croître. Une tendance qui devrait d’ailleurs selon lui se renforcer cette année et la suivante.

« Plus de 45 000 demandes de logements locatifs sont restées en attente en Haute-Garonne pour l'année 2020 » indique Philippe Pacheu, qui explique ce chiffre par la croissance démographique persistante dans le département, le vieillissement des locataires qui deviennent de fait moins mobiles ou encore le prix trop élevé du marché libre pour les budgets des ménages. Avec la crise, ce dernier constat pourrait d’ailleurs se renforcer. « La crise sanitaire et la crise sociale qui en découle vont avoir des conséquences sur les budgets des ménages. Certains ne pourront plus rester en location dans le parc privé et vont devoir faire des demandes de logements sociaux. D’habitude, on constate une hausse de la demande en logement social locatif de 5 à 6 % par an ; avec la situation actuelle, on peut s’attendre à ce qu'elle soit bien supérieure au moins les deux prochaines années », estime-t-il.
L’accès à la propriété par le biais du PSLA (prêt social location-accession) connaît la même tendance. « La demande est toujours vigoureuse car le PSLA répond aux besoins des ménages de l’aire urbaine de Toulouse, mais l’offre reste trop modeste », déplore Philippe Pacheu. Dans l'aire urbaine de Toulouse, seules 288 ventes ont abouti en 2020. « Ça ne représente que 17 % des ventes totales de logements de la zone », note le vice-président. Le nombre de biens mis à la vente a d’ailleurs diminué de plus de moitié en un an, passant de 537 en 2019 à 255 seulement en 2020.

Des constructions en recul

Malgré le dynamisme de la demande, l’offre ne suit pas. Pire, elle tend à se réduire. Alors que près de 6 000 agréments de logements sociaux (locatif et accession sociale) avaient été accordés en Haute-Garonne en 2016, on n’en recensait plus que 4 800 en 2019 et 3 800 en 2020. « La production de logements sociaux a diminué de 17 % en un an en France en 2020 ; en Occitanie, elle a reculé de 16 % et même de 20 % en Haute-Garonne », précise Philippe Pacheu. En 2020, l’objectif de 3 837 nouvelles constructions de logements dans le département, fixé par le comité régional de l'habitat et de l'hébergement, n’a pas été atteint. « Il manque plus de 400 logements ». Pour 2021, la Haute-Garonne prévoit 4 150 agréments pour les constructions de logements sociaux (locatif et PSLA). Certes, c’est mieux qu’en 2020, mais cet objectif reste toujours largement inférieur aux résultats atteints en 2016, 2017 et 2018.
Pour répondre à la demande grandissante, l’USH Occitanie Midi-Pyrénées appelle ainsi tous les acteurs du secteur à se mobiliser, notamment les élus locaux qui doivent, selon Philippe Pacheu, « libérer du foncier constructible ».

Annulation potentielle du PLUi-H : de lourdes conséquences en perspective

Malgré la mobilisation potentielle de tous les acteurs, la construction de logements - et par ricochet celle de logements sociaux - pourrait subir un terrible coup d’arrêt si le PLUi-H (plan local d’urbanisme intercommunal et de l’habitat) de la Métropole de Toulouse venait à être annulé, comme l’a demandé le rapporteur public le 10 mars à l’occasion d’une audience devant le tribunal administratif de Toulouse. Adopté en avril 2019, le PLUi-H pourrait en effet être jugé « non sincère » quant à sa consommation d’espaces naturels. « Si le PLUi-H venait à être annulé, ce serait une très mauvaise nouvelle pour les acteurs de l’immobilier, mais également pour les ménages qui veulent se loger : la pression foncière deviendrait encore plus forte et pourrait faire encore monter les prix », estime Philippe Pacheu. Et de conclure : « On est suspendu à la décision. Si le PLUi-H est annulé, on peut s’attendre à vivre au moins deux années de gros ralentissement dans l'immobilier avant un retour à la normale. »