Dans une conférence à l’intitulé volontairement provocateur (Immobilier résidentiel : le pire est-il à venir ?), mi-novembre à Montpellier, Jean-Michel Ciuch, président d’Immogroup Consulting, note que le passage de 22 % à 14 % du dispositif Scellier en 2012 ne signifie pas la fin de son efficacité. « Il y aura un effet d’aubaine jusqu’à fin 2012 en matière de défiscalisation, même à 14 %. Cet effet d’aubaine sera renforcé par le manque de placements alternatifs, notamment en secteurs recherchés. »

Premier problème : le foncier

Pour lui, la problématique première est le foncier. « Par la production en nombre suffisant de foncier, on peut produire à des coûts moins élevés, et on s’intègre mieux dans le budget des ménages. Il n’y a pas pénurie de foncier, c’est une fausse idée. La France est l’un des pays d’Europe le moins densément peuplé. Mais il y a peu de droits à bâtir. On hésite à "zaquer"… Montpellier étant un mauvais exemple en la matière, car la Serm y aménage beaucoup de Zac. Mais de manière générale, les collectivités locales appréhendent peu les demandes en logements de leurs habitants. Elles n’ont pas suffisamment de culture de régulation du marché. Ce dernier se déséquilibre du coup par lui-même. D’autre part, les cycles de production sont très longs. L’augmentation des recours et le contexte réglementaire et juridique ne facilitent pas les choses. En moyenne, il faut entre deux et quatre ans pour sortir un programme de terre. »

Moins de néoruraux

Le phénomène des néoruraux (habiter loin de son lieu de travail pour disposer d’une maison et un jardin) tend à disparaître, « du fait de l’augmentation du coût du carburant ». Si 2012 a son lot d’incertitude en matière de vente de logements neufs, « il n’y aura pas d’effondrement du marché, car la demande est là ».
D’après Jean-Michel Ciuch, le dispositif Scellier est certes un « incitateur à la construction », mais il génère deux dérives : « Au niveau des stocks, et au niveau des loyers, non maîtrisés. L’essentiel de la production en Scellier est orientée sur T2 et T3. Or, c’est les produits qui représentent les placements les plus risqués. »

« Les banques resserrent leurs normes »

D’après Katia Justrabo, directrice d’agence (trois personnes) de Vousfinancer.com (courtier en prêts immobiliers) à Montpellier, « les banques resserrent leurs normes en cette fin d’année. On a du mal à faire passer les dossiers. C’est un cercle vicieux. Beaucoup de clients cassent leur vente. Les clients aujourd’hui se posent énormément de questions pour 2012, du fait de la crise et de l’année présidentielle à venir. On ne sait pas quelle politique on va avoir en matière d’immobilier. » La clientèle investisseurs représente « 80 % » de sa clientèle. Le nombre de dossiers a « sensiblement ralenti depuis juin ». Montant moyen de prêts sollicités : 155 K€.
Pour David Lacroix, DG de C Tisy, l’immobilier est une valeur refuge. « La valeur de l’or a doublé, et on sait que les arbres ne montent pas jusqu’au ciel. Les valeurs boursières font le yoyo. Il y a une peur croissante, et à mon avis injustifiée, des Français de ne pas récupérer ce qu’ils ont déposé en banque. En tout cas, dans ce tableau, le placement sûr, doté d’une vraie valeur d’usage, c’est l’immobilier. »

Vousfinancer.com est également présent en L.-R. à Nîmes, Narbonne, Vendargues et bientôt à Aigues-Mortes.