Pénurie d'offre
« Alors que les besoins structurels sont estimés sur le territoire régional à 14 000 nouveaux logements par an, l’écart s’est ainsi accru en 2024 à plus de 6 400 logements manquants en Occitanie, poursuit Michel Calvo. La faiblesse de cette dynamique de programmation, au plus bas depuis quinze ans, aura donc pour effet d’accroître la pénurie d’offre de logements disponibles, qui met en concurrence les publics et menace les enjeux d’équilibre des territoires. » Concernant les perspectives, « l’État devrait annoncer une programmation 2025 de 9 879 logements sociaux financés en Occitanie », contre 9 443 en 2024. « L’Occitanie contribuerait ainsi à près de 10 % de la production neuve d’habitat social locatif en France, l’objectif national étant porté à 100 000 logements pour 2025 », indique l’organisme régional en rappelant qu’il s’écoule plusieurs années entre l’agrément d’un logement social neuf et sa livraison effective. « On peut donc projeter que la chute drastique de la programmation en 2023 et 2024 en Occitanie aura de très lourdes répercussions sur les livraisons de logements en 2025 et 2026 », alerte son représentant.

Arbitrages
Illustration dans l'Hérault. « Aujourd’hui, nous avons la capacité foncière de produire du logement social mais nous devons faire des arbitrages compte tenu de la baisse de nos capacités financières, ce qui a un impact sur notre production de logements neufs. Nous sommes ainsi passés de 400 unités en 2017 à 200 en 2025 », assure Richard Bertiau, directeur du bailleur montpelliérain FDI Habitat. Seul motif d’optimisme : les orientations budgétaires 2025 définies par l’État. « Pour la première fois depuis près d’une décennie, nous avons le sentiment d’avoir été – très partiellement – entendus par le Gouvernement. Le budget adopté pour 2025 a effectué certains pas qui vont dans le bon sens. Ou du moins qui reviennent de manière sensée, mais très mesurée, sur des dispositions antérieures particulièrement néfastes. C’est le cas du rétablissement du prêt à taux zéro pour le neuf sur l’ensemble du territoire ainsi que de l’allègement de la RLS (réduction loyer de solidarité, NDLR), ponction de l’État sur nos budgets, ramenée cette année de 1,3 milliard à seulement 1,1 milliard, à l’échelle nationale. »

Envol des demandes
Des efforts qui ne devraient cependant pas suffire pour « faire une politique à la hauteur des besoins de nos concitoyens, du corps social et de notre économie ». Car les dégâts sont là, estime HSO : « Les ponctions répétées sur nos organismes ont généré des effets délétères et durables. Le nombre de demandeurs d’un logement social s’est envolé dans notre région, passant de moins de 140 000 en 2017 à près de 215 000 aujourd’hui. » Autre point d'inquiétude : la loi SRU (solidarité et renouvellement urbain), qui a permis de produire un million de logements sociaux en vingt ans mais affiche encore 47 communes carencées. « Cette loi tendrait vers plus de production de logements intermédiaires. Cela va conduire les bailleurs à produire uniquement des logements très sociaux, or notre ambition est de loger toute la société. 71 % de nos locataires travaillent, mais avec des revenus qui ne sont pas compatibles avec le marché privé », assure Michel Calvo. HSO précise par ailleurs que 4 390 logements sociaux ont été rénovés l’an dernier dans la région, pour un investissement global de 150 M€. « En 2024, les réhabilitations avaient bénéficié de 20 M€ de crédits, qui ont été gelés. 9 M€ ont été dépensés. L’enveloppe de 2025 sera de 11 M€ alors que le prévisionnel d’investissement dans ce domaine est estimé à 250 M€ en Occitanie », précise Galla Bridier, directrice adjointe d’Habitat Social en Occitanie, alors que l'ensemble des logements devront afficher l’étiquette A, B ou C d’ici à 2050.

Un parc vieillissant
« Actuellement, 70 % du parc régional est classé A, B et C. Mais pour atteindre les objectifs fixés, il nous faudrait réaliser 11 500 réhabilitations par an », observe Michel Calvo en évoquant ses inquiétudes sur l’avenir de ce patrimoine – dont l'ancienneté s'élève en moyenne de vingt à trente ans – face au changement climatique »: « Les effets de la canicule sont plus difficiles à gérer que ceux du froid. » Toujours selon HSO, le secteur du logement social injecte chaque année près de 1 Md€ dans l’économie régionale. Le comité régional de l’habitat et de l’hébergement se réunit le 27 mars à Toulouse : « Après avoir voté contre les objectifs de 2024, nous nous abstiendrons en 2025 car les volumes ne permettent pas de rattraper le retard de production même si le ministre du Logement nous a entendus en partie », note enfin Michel Calvo. Issu de la fusion des associations régionales de l’Union sociale pour l’habitat (USH) Midi-Pyrénées et Languedoc-Roussillon, HSO réunit 67 organismes dans les treize départements de la région : offices publics (19 OPH), entreprises sociales de l’habitat (23 ESH), coopératives HLM (quinze), sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif pour l’accession à la propriété (quatre Sacicap), sociétés d’économie mixte (deux) et sociétés anonymes de coordination (quatre). Dirigé par Sabine Veniel-Le-Navennec, HSO représente au total 331 500 logements sociaux et plus de 690 000 personnes logées, soit plus de 11 % du total de la population d’Occitanie.