Tensions sur le marché montpelliérain de l’immobilier d’entreprise
Évolution des besoins, manque d’offre, prix… Autant de facteurs à l’origine de « tensions » sur le marché montpelliérain selon les chiffres présentés le 14 février lors du point marché organisé par l’agence spécialisée Tourny Meyer. Premier constat : malgré une conjoncture difficile, le marché local résiste. Les surfaces de bureaux commercialisées – vente et location – ont en effet augmenté de 15 % l’an dernier avec 116 155 m2. « Un niveau atteint grâce aux différents acteurs, qui n’ont pas ménagé leurs efforts, que ce soit sur le plan technique, financier ou en ingénierie », commente Christèle Marnas, directrice de l’agence Tourny Meyer de Montpellier, qui a placé à elle seule 32 939 m2, soit 28,36 % du marché montpelliérain.
Stocks en berne
Établi sur la base des données de l’Observatoire de l’immobilier et du foncier d’entreprise de Montpellier et de son territoire urbain, le bilan présenté par Tourny Meyer fait cependant état d’une baisse du stock de bureaux disponibles. À 36 mois, ce dernier s’élève à 274 131 m2, contre 319 839 m2 en 2024. « Les stocks de produits neufs sont en chute libre faute de projets. Cela signifie que nous n’aurons pas de produits à proposer d’ici à trois ans, alerte Christèle Marnas, par ailleurs porte-parole de l’Observatoire. Les collectivités doivent mettre à disposition des opérations foncières pour réalimenter le marché. Le bon niveau de stock est de l’ordre de 18 mois si l’on veut répondre à la demande. Au-delà, ce n’est pas le cas. » Ces disponibilités varient par ailleurs selon les zones. Ainsi, au nord de Montpellier, le stock à 36 mois atteint 54 663 m2, contre 50 881 m2 en 2024, l’Ouest dispose de 11 875 m2, 6 851 m2 en 2024, et le secteur du bassin de Thau de 11 335 m2, 6 836 m2 en 2024.
Offre équilibrée
L’étude de l’Observatoire fait aussi état d’« une baisse significative du stock d’immeubles neufs dans les secteurs sud et est, principalement due à la commercialisation de programmes dans la Zac Cambacérès. » Ce document précise toutefois que l’offre montpelliéraine d’espaces tertiaires est désormais « équilibrée tant en surface qu’en localisation géographique ». Tourny Meyer a ainsi placé 58 % des surfaces commercialisées dans la zone de Cambacérès et 30 % au sein du Piom (Parc industries Or Méditerranée) à Mauguio, en périphérie montpelliéraine. « Cambacérès est qualifiée de zone du futur avec son parc végétalisé ; toutefois, il manque encore des transports et des services », alerte Christèle Marnas, selon qui la conception d’un parc d’activités « doit avant tout répondre aux attentes des usagers et des investisseurs ». Revenant sur le Piom, la professionnelle rappelle aux promoteurs l’intérêt du risque lié à cette opération : « Sans le portage et le parking silo qui a précédé les constructions, il n’y aurait pas eu de commercialisation. Ce parc d’activités dédié à la soft industrie a pris du temps car il fallait trouver le bon client. Nous avons eu beaucoup de demandes émanant de concessionnaires automobiles mais ce n’était pas la cible attendue. » Concernant les perspectives du marché en 2025, les professionnels identifient des projets d’aménagement « à fort potentiel d’attractivité » tels que MedVallée, l’ilôt Chaptal, les zones du parc des expositions et d’Auchan à Pérols ou le secteur Sablassou à Castelnau-le-Lez.
Prix en décalage
Selon l’Observatoire, les enjeux sont également financiers pour les entreprises. « Plus rien ne se fait sans les financiers, à l’image de la Banque Populaire du Sud, du Crédit Agricole du Languedoc et d’autres établissements privés. Certains d’entre eux participent à nos côtés à l’élaboration des produits dès leur conception », explique Christèle Marnas en citant l’exemple de l’entreprise Inits, spécialisée en biotechnologies, qui vient d’obtenir 1 M€ de fonds européen Feder. « Le Crédit Agricole du Languedoc est très présent. Ce dossier a mis un an de plus pour être bouclé avec l’appui de la Banque des Territoires », complète-t-elle avant d’évoquer la thématique des tarifs. « Le prix médian des loyers de bureaux atteint en moyenne 200 €/m2/an. Cela représente 10 % de moins par rapport aux marchés des autres métropoles de la même strate », estiment les professionnels montpelliérains. « En 2024, les grands comptes nationaux nous ont mis à genou en termes de négociations à la baisse sur les loyers, à la différence des entreprises locales », témoigne Christèle Marnas. Le tissu d’entreprise de la métropole de Montpellier est différent de ceux de Toulouse ou de Rennes. La question reste posée sur la capacité des acteurs locaux à payer ou à investir au prix du marché. »
Vers une mutation des parcs d’activités
Du côté des locaux d’activités, la région montpelliéraine ne décolle pas, avec 103 000 m2 commercialisés l’an dernier, dont 70 % de surfaces inférieures à 500 m2, et ce malgré « une demande exogène dynamique représentant 21 % des transactions ». Le stock reste élevé avec 134 814 m2 disponibles à 36 mois, dont 56 000 m2 dans le neuf. « Nous avons placé 5 347 m2 en location et 6 185 m2 à la vente », indique Dominique Rostoll, en charge des locaux d’activités chez Tourny Meyer Montpellier. Selon elle, le modèle actuel des parcs d’activités doit être revu car ne répondant plus aux attentes du marché : « Nous avons par exemple beaucoup de demandes portant sur des surfaces supérieures à 1 000 m2 mais nous n’avons que douze bâtiments à proposer, ce qui est trop peu. En parallèle, 40 % des demandes concernent des projets d’acquisition. De fait, 20 % des entreprises finissent par s’orienter vers la location faute de pouvoir trouver le bon produit ou le financement adapté. » Dans ce contexte, la mutation des parcs d’activités est nécessaire, abonde Christèle Marnas : « Il faut concevoir des locaux d’artisanat industriel et arrêter de traiter les locaux d’activités comme des locaux de seconde zone. Il faut tendre vers le concept de “Village d’activité“, un produit de dernière génération qui mêle surface de stockage, coworking, locaux d’activités, services… en répondant aux enjeux du décret tertiaire, de la zéro artificialisation nette ! Au sein de l’Observatoire, nous travaillons avec la métropole et son aménageur Altémed, mais aussi avec la fédération des promoteurs pour trouver les solutions permettant d’attirer la demande exogène ». Néanmoins, « cela reste encore compliqué pour les locaux d’activité situés en deuxième couronne. Plus éloignée de la métropole, la zone de Sussargues a été commercialisée à 50 %, quid des 50 % restants ? Ces territoires manquent de liaisons transversales de mobilité, de services… », remarque Christèle Marnas.
Absence de projet industriel
La dirigeante de Tourny Meyer Montpellier s’inquiète également de l’absence d'un grand projet industriel moteur. « Ce sera mon défi de fin de carrière d’aller chercher un tel projet en sollicitant la collectivité pour mettre à disposition 20 hectares de terrain prime gratuit. Nous devons nous donner les moyens d’aller chercher un profil comme celui de l’entreprise Nvidia, spécialisée dans l’IA (valeur boursière de 3 500 Md$ atteinte en 2024, NDLR). On a le terroir pour ce type de prospection exogène. » Dernier constat : « Les délais se sont allongés tant pour l’acte de bâtir que pour la prise de décision de déménagement et d’investissement », explique l’agence Tourny Meyer.
