L’appel à projets urbains innovants “Dessine-moi Toulouse“, initié par Toulouse Métropole, a été lancé le 5 mai à la Grainerie (Balma - 31), en présence d’environ 300 acteurs de l’immobilier, entreprises et particuliers. Avec une couleur de ruban sur les chapeaux par profession / fonction : promoteurs, architectes, conseils, utilisateurs, investisseurs, citoyens, comités de quartiers... Et, suspendus au plafond, 20 ballons numérotés, pour 20 sites concernés. L’enjeu, sous cet apparence festive, est très sérieux : pousser à la coproduction urbaine et trouver des financements privés pour vivifier des sites stratégiques. Témoignages.

Quelle stratégie ?

« Provoquer des regroupements et constituer des équipes, c’est le but de cette soirée », résume Jean-Luc Moudenc, maire de Toulouse et président de Toulouse Métropole, en ouverture de cette session de travail. Un message parfaitement reçu par les participants. « Nous privilégions une intervention dans le cadre d’un groupement. Les sites proposés sont souvent des grands sites. En tant que promoteurs, nous avons tous nos spécificités, ce qui signifie que nous pouvons être complémentaires dans nos propositions », explique Patrick Saint-Agne, dirigeant du groupe de promotion toulousain Saint-Agne Immobilier et président de la fédération des promoteurs immobiliers Occitanie Toulouse Métropole. « Je représente les entreprises qui peuvent être demandeuses d’emplacements, et qui n’ont pas forcément les moyens de constituer une équipe pour répondre à l’appel à projets. Je peux m’adjoindre les compétences de promoteurs, et nous pouvons aussi proposer des idées, avec notre vision des choses, très orientée vers les usages et le fonctionnement de l’entreprise », justifie Guillaume Rouziès, à la tête de l’agence Keops Toulouse. « Les groupements sont indispensables dans le cadre de cet appel. Toulouse Métropole veut choisir des projets solides, sérieux, qui vont se faire », abonde un promoteur. « Notre société, Adour Développement Industries et Commerces (Adic, Séméac – 65, NDLR) est plutôt positionnée sur le marché de l’immobilier commercial. Cet appel à projets s’inscrit dans notre stratégie de diversification en direction d’opérations d’aménagement urbain. Et nous participons déjà à l’appel “Réinventons Paris“. L’objectif est d’apporter des idées innovantes en matière d’aménagement des territoires et de se mettre en danger. Nous ne sommes jamais intervenus à Toulouse. C’est donc aussi l’occasion de rompre avec nos habitudes », analyse Camille Nunes, directrice du développement. « Participer à cette opération est une véritable opportunité de rencontrer des architectes locaux avec qui nous n’avons pas l’habitude de travailler. Le but ? Réinventer Toulouse au sein d’un groupement d’opérateurs ayant la volonté d’innover dans tous les domaines : architecture, construction, aménagement paysager. La prochaine étape, va consister à monter l’équipe avec laquelle nous serons appelés à travailler. Le choix du ou des sites sur lesquels nous serons candidats va conditionner la composition de notre groupement », estime Matthias Pic, chargé des consultations au sein du groupe Pichet à Pessac (33). « Ce type d’appel a déjà été lancé à à Angers, avec Imagin’Angers, ou à Paris. C’est le sens de l’histoire : la coproduction entre acteurs qui n’ont pas l’habitude de travailler ensemble. On apprend une nouvelle manière de travailler », pointe un acteur du BTP.

Comment choisir le site ?

Autre priorité, analyser au mieux le potentiel de chacun des sites proposés afin d’optimiser les dossiers de candidatures. « On n’a pas encore fait notre sélection. On regarde la constructibilité, la programmation possible et le degré de mixité potentiel entre bureaux, logements et commerces… Certains sites s’y prêtent plus que d’autres », commente Jérémie Dagonet, directeur Sud-Ouest Immobilier d’entreprise chez Bouygues Immobilier. « Il y a beaucoup de sites. Un acteur va devoir se concentrer sur deux ou trois, ce qui suppose d’abord de faire le tri, et ensuite de réfléchir et de monter l’opération. Je pense qu’il faut être présent à cet appel à projets. L’enjeu est de ne pas s’éparpiller », estime Guillaume Rouziès. Directrice régionale de Linkcity, Élodie Galko se veut elle aussi sélective. « On ne peut pas répondre à 20 projets. On s’épuiserait. Nous sélectionnons en fonction de la pertinence de notre modèle économique par rapport à chacun des projets. Avec une question : Comment sera-t-on meilleur que les autres sur un projet ? Moi, je suis multi-produits. Je ne vais pas chercher un projet où on ne pourra faire que de l’immobilier résidentiel. Je vais aller sur un projet où il y a une mixité de programmation, notamment du tertiaire, où on a une idée, une intuition, un trait de génie. L’enjeu pour la collectivité est aussi important. J’aime répondre à un projet où je sens que je rends service à la collectivité. Nous avons identifié deux ou trois sites répondant à cette logique. » Deux sites retiennent l’attention de Camille Nunes : les Halles Amouroux et l’Oncopole. « Le premier peut faire l’objet d’une opération mixte alors que le second peut servir de support à un projet tertiaire. Cette soirée nous permet de mieux les appréhender et de se les approprier. Tous les projets sont envisageables. Nous sommes là pour être force de proposition. »

Calendrier

« Je suis surpris de constater que les équipes sont déjà toutes quasiment constituées. C’est essentiel dans ce type de procédure. Les dossiers devront en effet être déposés fin septembre ce qui oblige les candidats à aller vite et à l’essentiel », commente un investisseur. « Le timing est serré. Mais je pense que c’est volontaire, pour maintenir tout le monde sous pression », appuie Guillaume Rouziès. « Ce calendrier contraint est une bonne chose. Et les meilleures idées sont aussi les plus spontanées. Cela évite également aux équipes d’être différenciées dans leur capacité à investir beaucoup d’argent dans un projet. Exemple, avec les maquettes. Il est difficile d’en préparer en si peu de temps, même pour des groupements ayant d’importants moyens financiers, ce qui pourrait limiter les chances de celles n’en disposant pas. Là, tout le monde a à peu près la même chance », relève un promoteur. Constat partagé par Élodie Galko : « C’est bien que ce soit serré. Les appels à projets à rallonge mobilisent énormément les équipes. À un moment, il faut que le coup de sifflet final soit donné. »

Des surprises ?

« Il y en a pour tous les goûts, s’amuse un architecte. Entre les sites patrimoniaux tels la crypte Saint-Aubin ou la cale de radoub des Demoiselles, et ceux à connotation plus urbaine permettant d’envisager des opérations d’envergure comme les Izards ou Trois Cocus, la sélection proposée est éclectique et stimulante », souligne un professeur de l’École nationale supérieure d’architecture de Toulouse. Pour Patrick Saint-Agne, certains sites « sont surprenants à l’image du parking du Stade Toulousain. » Jérémie Dagonet se dit quant à lui étonné par la crypte, « et son sous-sol de 1 500 m² ». « Les sites proposés n’étaient pas vraiment dans nos radars. Ce sont des lieux inédits, des écrins que tous les Toulousains ne connaissent pas. Cet appel à projets va être l’occasion de les mettre en valeur et de leur donner une 2^e, 3^e ou 4^e vie ! », s’enthousiasme Guillaume Rouziès. « Il y en a pour tous les goûts, et c’est bien. Du coup, il n’y a pas que les promoteurs seuls potentiellement intéressés. La crypte peut faire venir un porteur de projet un peu fou. Ce type de site est à la portée de tout le monde », argumente Élodie Galko. Une autre participante se dit surprise par l’hétérogénéité et la diversification des sites. « C’est un bon moyen d’intéresser toute la population, et pas uniquement les promoteurs et acteurs de l’immobilier. C’est bien d’élargir la base des participants à ce meet-up. Ça évite aussi que les associations de quartiers soient cantonnées à un rôle de contestation. Ça peut être l’occasion de mettre ensemble des gens qui ne sont jamais d’accord – promoteurs et riverains. Décloisonner les expertises sera très enrichissant. Il faut s’occuper des sites atypiques, qui pourraient être laissées de côté par une recherche purement mercantile. Il faut mixer les compétences des promoteurs et architectes pour rénover certains sites, quand on sait que la Métropole n’a pas forcément les moyens de le faire. »

Comment ce concours est perçu

Les participants sont unanimes. « Avec l’opération “Dessine-moi Toulouse“, la Ville s’inscrit dans une approche déjà initiée par de grandes métropoles françaises et européennes, ce qui ne peut que conforter son attractivité », salue un promoteur. « C’est une démarche nouvelle. Nous ne travaillons pas uniquement sur un terrain ou un îlot mais dans une logique urbaine plus importante. L’approche est plus globale », indique Patrick Saint-Agne. Pour Étienne Guitard, directeur des grands projets urbains chez Kaufman & Broad Nouvelle-Aquitaine-Occitanie, “Dessine-moi Toulouse“ est un bon moyen « de se remettre en question et de confronter nos pratiques avec celles de nos futurs partenaires au sein d’un groupement. Dans le cadre de cet appel, nous allons en effet nous positionner en partenariat avec la société toulousaine KLD Design afin de proposer un projet innovant au point de vue esthétique et architectural. Cela nous permet de sortir d’une certaine forme de routine. » « Ce mix entre opérateurs privés et publics est stimulant. Tous les sites retenus ont un fort potentiel. À nous d’être innovant dans nos propositions », glisse un architecte toulousain ayant intégré deux groupements travaillant sur trois sites distincts. « Cette démarche est intéressante. Les sites proposés sont très différents. On sent par ailleurs la volonté de créer des équipes pluridisciplinaires », explique pour sa part Jérémie Dagonet. « Tout le monde se remet en question grâce à ce concours, car il est novateur. On sort des sentiers battus, sur la propriété des lieux, sur la réinvention de la ville dans la ville, sur des sites contraints, classés au patrimoine de l'Unesco ou aux Bâtiments de France, souligne Guillaume Rouziès pour qui il existe un risque que certains sites concentrent la majorité des réponses. « Ceux présentant un fort potentiel tertiaire, autour des stations de métro et à proximité de l’aéroport par exemple, vont cristalliser un maximum de candidatures. » « Sans ce type de concours, bien sûr que l’on continuerait à produire, mais on s’ennuierait. On est heureux de faire ça. On est entre concurrents ce soir, mais on a tous le sourire. C’est nouveau, ça titille, ça donne envie de sortir des sentiers battus ! », conclut Élodie Galko.