Le bureau d'études Adéquation (directeur de l'agence de Montpellier : Yohan Breuil) fait état, le 21 février, d'une forte chute des mises en vente de logements neufs dans la partie est de l'Occitanie : 6 116 logements neufs mis en vente en 2018, au lieu de 6 969 en 2017 (- 12 %). Les ventes en bloc baissent de 44 %, en passant de 2 228 ventes en 2017 à 1 258 l'an dernier. Le rythme de diminution des réservations s'est accéléré lors du deuxième semestre 2018.
Avec 7 419 ventes en 2018, au lieu de 8 697 en 2017, le marché baisse de 15 % dans la partie est de l'Occitanie, « mais cela reste une année exceptionnelle, portée par un marché très dynamique. Il n’y a pas de problèmes de demandes. Les difficultés portent sur les capacités à alimenter le marché », analyse Yohan Breuil.
Adéquation dénombre 6 161 ventes au détail (- 5 %). Le nombre de mois de stock se contracte, passant de 8,2 mois en 2017 à 7,5 mois en 2018 : le marché entre en pénurie, selon Adéquation. Avec 7 419 ventes, le marché baisse certes de 15 % (8 697 ventes en 2017), « mais 2018 reste une année exceptionnelle, le marché est très dynamique, analyse Yohan Breuil. Il n’y a pas de problèmes de demandes), les difficultés portant sur les capacités à alimenter le marché. »

Répartition des ventes en 2018 : 4 220 ventes à investisseurs (- 5 % par rapport à 2017), 2 698 ventes en secteurs aménagés (- 5 %). 
La région de Montpellier pèse 60 % des ventes et voit le nombre de mises en vente baisser de 22 % (3 242 mises en vente en 2018, au lieu de 4 130 en 2017). « Les marchés secondaires se sont très bien comportés en 2018 », ajoute Yohan Breuil.

Les perspectives 2019 prévoient 2 900 ventes au détail dans la région de Montpellier (- 10 %), 600 dans la région de Perpignan (- 26 %), 500 dans la région de Sète (- 6 %), 450 dans la région de Nîmes (- 5 %), 300 dans la région de Béziers (relégué en zone B2, - 68 %), 150 dans la région de Narbonne (relégué en zone B2, - 45 %). Au total, 4 900 ventes environ sont prévues en 2019 en ex-LR, soit – 20 % par rapport à 2017, « mais ce qui ramènerait au niveau de 2015, où tout le monde avait le sourire, après trois ans de période dure. On n’annonce pas pour 2019 une crise profonde », relativise Yohan Breuil. 

Les parts des ventes à investisseurs oscillent entre 65 % (région de Montpellier) et 81 % (région de Béziers). Quant aux prix, ils tournent autour de 3 000 €/m² à Perpignan et Narbonne, 3 200 €/m² à Béziers, 3 300 €/m² à Nîmes, 3 470 €/m² à Sète et 4 000 €/m² à Montpellier.

> L'analyse de Yohan Breuil (Adéquation) : « Montpellier devient un marché de pénurie »

« Les ventes à occupants sont stables en France depuis 1995. Elles se situent entre 40 000 et 60 000 ventes. Les effets de cycle sont liés aux dispositifs incitatifs de vente à des investisseurs pour le marché locatif (Robien, Scellier, Duflot, Pinel…). Avant, les cycles duraient 7-8 ans. Aujourd'hui, c’est 2-3 ans. 2017 a été une année exceptionnelle, avec 125 000 ventes. Entre 1995 et aujourd'hui, nous notons un doublement du prix moyen d'un logement neuf hors parking : 2 k€/m² à plus de 4 k€/m² auj (4 130 €/ m² en 2018, + 4 % par rapport à 2017).
En ex-LR, avec des prix d'environ 3 k€/m², les logements restent abordables sur les marchés secondaires. Sur ces marchés, le prix des T3 équivalent à un T2 à Montpellier. Ils se distribue bien sur les investisseurs. A Montpellier, les niveaux de rentabilité brute sont d'environ 3,2 %, alors qu'ils sont de 4,2 %/4,3 % sur les marchés secondaires. L'enveloppe d’investissement et le niveau de rendement proposé aux investisseurs sont plus intéressants sur les marchés secondaires. »
Un marché de Montpellier en pénurie et très concentré. « Il est plus dur en 2018. Le marché qui n’est pas assez alimenté : - 22 % de volumes de mises en vente, soit 890 logements en moins mis sur le marché en 2018. Le marché est par ailleurs très concentré. Quatre communes concentrent 85 % des ventes de l'aire urbaine de Montpellier : Juvignac, Castelnau, Saint-Jean-de-Védas et Montpellier. 60 % des ventes de l’aire urbaine sont concentrées sur la seule ville de Montpellier.
Les ventes aidées (TVA réduite dans les secteurs NPNRU, minoration de charges foncières, PSLA…),augmentent : 476 en 2018. Le nombre de PSLA va passer de 50 en 2018 à environ 300 par an dans le prochain PLH. 
A l'inverse, les ventes sur le marché libre chutent. L'une des explications est le niveau de prix hors stationnement : dans la ville de Montpellier, 4 167 €/m², et dans la région de Montpellier, 3 995 €/m². 
Montpellier devient un marché de pénurie, avec sept mois de stock sur la seule ville de Montpellier. La diminution des mises en vente à Montpellier s’accélère, c’est inquiétant. Quand il y a pénurie, il y a hausse des valeurs immobilières.
Le prix unitaire moyen est de 126 k€ pour un T1, 173 k€ pour un T2, 239 k€ pour un T3. »
L'expert parle de « cimetière des zones B2 (Narbonne et Béziers en Occitanie), où toutes les programmations vont être revues ». Il relève cependant des « taux immobiliers qui restent bas, et des aides importantes ».

> L'analyse de Laurent Villaret (FPI Occitanie Méditerranée) : « Plus de hauteur et s'attaquer aux villes moyennes. »

« Les logements neufs ont pris à Montpellier 800 €/m² en 10 ans. Les mises en vente chutent de 20 %. Il y a une inertie dans la sortie de nos opérations. 1 395 logements sont bloqués par des recours (chiffres de décembre). On a rencontré les services du tribunal administratif pour parvenir à un jugement en 10 mois, dans le cadre de la loi Elan. Le foncier est le point le plus important. Dans un contexte d'hypermétropolisation, l’Etat ne veut plus faire d’étalement urbain. La métropole est coincée entre le Pic Saint-Loup et la mer. Quatre communes concentrent 85 % du marché. La rareté foncière va s’accentuer. Heureusement que des opérations d’aménagement sont lancées par la Serm, mais elles se heurtent à des lenteurs dues aux contraintes environnementales. Il faut monter les opérations en hauteur. La FPI travaille avec la métropole sur cette notion de hauteur, et il faut aller chercher de la hauteur partout, pas que dans ces quatre communes qui concentrent le marché. L'ex-LR est constitué d'une constellation de villes moyennes. 500 réservations à Nîmes, c'est trop peu, il faut bâtir à Lunel, où un important pôle d'échanges multimodal est en cours de réalisation, ou à Sète. Il faut travailler ces marchés, et que l’Etat nous permette de l'étalement urbain dans ces secteurs. La métropole ne peut assumer seule toutes les demandes. Les marchés de Narbonne et Béziers nous ont tirés vers le haut. Maintenant qu'ils sont classés en B2, les investisseurs vont se répercuter sur la métropole, avec un risque de poursuite de l’inflation des prix. La FPI a conclu un partenariat avec l'Etablissement public foncier régional pour travailler sur des opérations pilotes dans les villes moyennes, pour s’exporter dans les territoires périmétropolitains. »