Le marché tertiaire nîmois impacté par le manque d'offre
La pénurie d’offre neuve pénalise le marché tertiaire nîmois avec 20 000 m2 de surfaces de bureauxdisponibles, contre 35 000 m2 en 2022, selon le bilan présenté le 17 février par l’observatoire de l’immobilier et du foncier d’entreprise de Nîmes Métropole. « À fin 2022, il reste 35 342 m2 disponibles en logistique et en locaux d’activité, soit à peine six mois de stock, s’inquiète David Retourna, de l’agence d’urbanisme, pointant le recul du marché. Des projets en gestation devraient permettre d’alimenter l’offre à terme : Zac Magna Porta (60 ha), Mitra Sud (70 000 m2), zone aéroport (50 000 m2), marché gare (60 000 m2). 60 000 m2 de locaux d’activité et d’entrepôts ainsi que 25 500 m2 de bureaux ont été placés en 2022.
Le président de Nîmes Métropole Franck Proust dénonce « une absence de stratégie et d'anticipation en matière de politique foncière ». « Nous étudions 300 projets d’entreprise par an. Nous avons identifié 15 ha de foncier et des locaux en cours de recommercialisation », indique Olivier Fabregoul, vice-président délégué au développement économique, démontrant que le marché de l’immobilier d’entreprise reste dynamique sur le territoire, comme en ont témoigné les brokers invités par la collectivité : Tissot Immobilier, CBRE, Arthur Loyd, Cushman & Wakefield. Les acteurs locaux ont pointé le durcissement du déficit de foncier disponible avec la loi zéro artificialisation nette, pour laquelle « une réunion est prévue en septembre prochain », annonce Frédéric Touzellier, premier vice-président de Nîmes Métropole en charge de la politique d’aménagement urbain. Ou la hausse des prix due à la tension du marché locatif et des coûts de construction (hausse du prix des matières premières, RE2020). Avant de suggérer des pistes de travail.
Localisation, services, accessibilité
Le directeur de l’agence CBRE de Nîmes Hervé Porée confirme que « la demande sur Nîmes est plus compliquée à satisfaire. On va maintenant plus loin – jusqu’à Saint-Gilles – et c’est plus cher. » Les acteurs de l’immobilier confirment que la localisation, l’accessibilité et le dynamisme de la zone d’implantation sont des critères prioritaires. « Il y a aussi un besoin de mixité en lien avec le besoin des usagers : entrepôts, bureaux, services, commerces. C’est le cas à la Zac Mitra », argumente Quentin Vergnet, de l’agence Cushman & Wakefield. Le manque d’offre impacte la dynamique économique mais les brokers avancent des idées. « Il faut réinvestir le centre-ville. Certaines entreprises comme VSB Énergies Nouvelles ont fait ce choix. Il y a des sites qui ne correspondent plus aux attentes du marché qu’il faut réhabiliter, à l'image de l’ex-clinique Kennedy, dont l'un des bâtiments proposera 1 700 m2 de bureaux, explique Michel Peinado, directeur associé chez Arthur Loyd. L’immeuble de la MSA et la Tour Axa vont être transformés en logements. J’invite les promoteurs à créer des opérations mixtes en centre-ville car les bureaux se marient bien avec les logements. Ces derniers pourraient obtenir des bonus de construction pour densifier davantage afin d’amener plus d’entreprises en centre-ville. »
Faire face à la hausse des prix
Malgré la dynamique et les idées, les brokers comme les entreprises sont freinés par la hausse des prix. La location de bureaux de seconde main atteint 132 €/m2/an, contre 125 € en 2020. « L'offre est belle mais on ne sait pas aujourd'hui comment va réagir la clientèle face à l'augmentation des prix, prévient Romain Tissot. Le prix du neuf, qui s'élevait à 1 750 euros le m2 pour un plateau brut, atteint désormais 2 000 €. »
