Malgré une production supérieure à 10 000 unités par an en Occitanie, l’offre en logement social reste insuffisante dans une région qui accueille 47 000 nouveaux habitants par an et dont plus de 70 % de la population est éligible à ce type de bien. Contraints également par les lois de finances et Elan​, les acteurs du secteur ​s’organisent et innovent pour assurer leur mission : loger le plus grand nombre. La Lettre M fait le point.

L’Occitanie compte 283 869 logements sociaux. Cependant, l’offre locative sociale ne représente que 11 % des résidences principales (19 % au national). Avec plus 10 000 logements sociaux construits par an, l’Occitanie est la 4^e région en termes de production (après l’Île-de-France, Auvergne-Rhône-Alpes, Paca). Des biens qui se concentrent surtout en Haute-Garonne (37 %) et dans l’Hérault (31 %). Mais cette offre reste insuffisante pour satisfaire les 145 000 demandes et s’est même tassée suite aux promulgations des dernières lois. Certains bailleurs sociaux comme Tarn Habitat ont ainsi révisé leur plan stratégique, avec un budget grevé de 3 M€ par la RLS (réduction de loyer de solidarité). « Nous nous sommes tournés vers le renouvellement urbain (Anru 2, NDLR) qui représente 36 M€ d’investissement pour 230 démolitions, 369 réhabilitations et 210 constructions sur 10 ans », explique Philippe Aspar, nouveau DG de Tarn Habitat. Certains offices estiment la baisse de la production entre 10 et 15 %. « Les résultats des négociations engagées avec le gouvernement suite aux baisses de moyens des bailleurs sociaux ne sont pas à la hauteur de nos attentes, mais nous avons pu limiter la casse », souligne Jean-Michel Fabre, président de l’USH (Union sociale pour l’habitat) Occitanie Midi & Pyrénées. Pour faire face, nombre de bailleurs sociaux ont choisi d’étaler leur dette pour atténuer l’effet ciseaux de la loi.

Gagner en efficience

Le bailleur social de la métropole de Montpellier ACM Habitat s’adapte pour « produire plus avec moins, face aux 23 000 demandes de logements annuelles. Nous avons travaillé sur nos charges, notre politique d’achat et notre façon de produire », explique Stéphane Boubennec, DG d’ACM Habitat, qui va livrer plus de 600 logements sociaux en 2020. De leur côté, Hérault Habitat et Hérault Aménagement ont décidé de fusionner en une seule entité, Hérault Logement (bailleur et aménageur social), « afin d’avoir une capacité d’intervention plus forte en termes de logement, de rénovation des centres-villes, d’équipements publics et économiques », indique Gilles Dupont, nouveau DG d’Hérault Logement. Le secteur n’échappe pas non plus à la transition énergétique. « En 2019, 5 000 logements ont été réhabilités en Occitanie par nos adhérents (6 281 sur 2017-2018, NDLR). Le secteur est en avance sur la réhabilitation des copropriétés, qui réduit les charges des locataires », ajoute Jean-Michel Fabre.

L’union fait la force

Fusion, absorption, société de coordination... : la loi Elan appelle les bailleurs sociaux à se regrouper d’ici à fin 2020 pour atteindre un seuil de 12 000 logements, à l’exception des territoires où le bailleur social est seul, comme en Ariège par exemple. L’office HLM de l’Hérault, qui s’est restructuré en fusionnant Hérault Habitat et Hérault Aménagement dans Hérault Logement, projette un rapprochement avec Thau Habitat et Béziers Méditerranée Habitat. Dans les Pyrénées-Orientales, l’Office 66 a fusionné avec Roussillon Habitat et l’OPH Perpignan Méditerranée s’est rapproché de CDC Habitat. Côté audois, Habitat Audois étudie un rapprochement avec le narbonnais Domitia Habitat. En ex-MP, une association de préfiguration de la société de coordination Habitat et Aménagement Sud-Ouest (siège : Albi) est engagée entre les bailleurs sociaux de l’agglomération de Rodez (12) et ceux des départements du Tarn, Tarn-et-Garonne, Lot et Gers. Celle-ci représentera entre 23 et 25 000 logements à l’horizon 2021. Un autre projet de société de coordination est en gestation entre l’OPH 31 et Les Chalets. Autre entité créée pour répondre à la loi Elan, le groupe Procivis Logement Social (40 000 logements, production : 1 300 logements par an). Il est représenté en Occitanie par FDI Sacicap et sa filiale FDI Habitat, tous deux à Montpellier, et Procivis Sacicap Sud Massif Central (Rodez-12) et Sud Massif Central Habitat à Saint-Affrique (12).

Produire plus

Dans ce contexte, Patrimoine SA Languedocienne (Toulouse) maintient malgré tout des investissements « élevés » grâce à une convention de 110 M€ avec la Banque des territoires pour soutenir son plan de développement : 1 700 logements à livrer d’ici à 2021 en Occitanie et en Nouvelle-Aquitaine. La production des bailleurs sociaux est aussi soutenue par la Région Occitanie, qui a investi 10,5 M€ en 2019 dans 420 opérations au profit de 6 193 logements. ACM Habitat change quant à elle sa façon de produire. « Nos surfaces de logements sont optimisées – 46 à 42 m² – pour augmenter de 10 % notre capacité de production de logements neufs, explique Stéphane Boubennec. Nous avons aussi identifié 150 logements dont la démolition offrirait un potentiel de 300 logements à reconstruire. » En Haute-Garonne, le GIE Garonne Développement regroupe huit bailleurs sociaux qui ont créé un outil commun de construction (Les Chalets, Coopérative de la Haute-Garonne, OPH 31, Toit familial de Gascogne, CDC Habitat et CDC Habitat Social, Domitia Habitat et la SCP Notre Maison), dont le volume de production à venir est estimé à 1 000 logements neufs et 500 réhabilitations par an. Les Chalets et la Fédération nationale des coopératives HLM ont également créé Occitalys Foncier, un organisme foncier social. Ce dispositif de démembrement facilite l’accession sociale à la propriété et accroît la production. Ouvert à tous les bailleurs sociaux d’Occitanie, l’OFS projette 1 000 logements par an. Si la volonté de construire est là, les acteurs doivent trouver du foncier. En ce sens, l’Établissement public foncier (EPF) Occitanie joue un rôle-clé sur tous les territoires. Son plan 2019-2023 prévoit la construction de 9 000 logements et 60 % de ses interventions porteront sur le renouvellement urbain. « Les bailleurs sociaux deviennent aussi des aménageurs. On peut imaginer que, demain, ils réalisent des opérations de Vefa (vente en l’état futur d’achèvement) inversées en vendant des logements aux promoteurs ! », conclut Jean-Michel Fabre.