2025, une année noire pour le logement neuf dans l'aire urbaine toulousaine
D’après l’ObserveR de l’immobilier toulousain, la baisse des volumes de vente et des mises en vente s’aggrave au 3e trimestre 2025, faisant de cette année « la plus catastrophique depuis 2002 », précise Mickaël Merz, son président. Seules 200 mises en vente et 410 ventes sont enregistrées entre juillet et septembre, pour un total de 1 598 mises en vente (- 29 % par rapport à 2024) et 2 048 ventes (- 23 %) depuis le début de l’année. Avec la fin du dispositif Pinel, les ventes à investisseur s’écroulent : l’ObserveR enregistre 361 ventes aux trois premiers trimestres, soit 70 % de moins qu’en 2024. Les promoteurs s’adaptent et se tournent donc vers les ventes à occupant (1 154 ventes), qui représentent près de huit ventes sur dix.
L’accession maîtrisée tire son épingle du jeu
« Si l’on compare les trois premiers trimestres 2025 avec la moyenne de ces dix dernières années, on enregistre une baisse de 64 % de mises en vente et de 57 % de ventes, développe Mickaël Merz. Et au niveau du troisième trimestre 2025, c’est encore pire puisqu’on enregistre respectivement des baisses de 82 % et de 63 %. » Les causes ? Les taux d’intérêt élevés, le manque de délivrance de permis, l’inflation et la suppression du dispositif Pinel en décembre 2024. « Les besoins sont toujours là, il suffirait de pas grand-chose pour que le marché redémarre », estime le dirigeant.
Portées par le prêt social location-accession (PSLA) et le bail réel solidaire (BRS), les ventes aidées à occupant augmentent fortement depuis le début de l’année par rapport à 2024 (+ 33 %). Ainsi, les ventes en TVA à 5,5 % en secteur de renouvellement urbain explosent (+ 152 %, soit 116 ventes), tout comme les ventes en BRS (+ 73 %, soit 145 ventes), « une tendance qui devrait perdurer », selon le président de l’ObserveR.
Un stock qui s’amenuise
L’offre commerciale – 2 383 logements – continue de diminuer (- 20 % par rapport à 2024) cette année, résultat de la faible alimentation du marché. « Quelque part, le fonctionnement toulousain est assez sain car cela évite l’accident industriel, note Mickaël Merz. À Bordeaux par exemple, le stock est très élevé. » Quant aux prix de vente, ils se corrigent légèrement à la baisse pour atteindre 4 420 €/m2, « effet de la crise, où les promoteurs ont fait un effort pour déstocker et de l’augmentation de la part en accession maîtrisée », détaille le président.
Mickaël Merz remarque par ailleurs un fait inédit : pour la première fois, en raison du manque d’investisseurs, la vente de T2 est inférieure au stock, et inversement pour les T4. Concernant les résidences de services, douze programmes sont actifs depuis le début de l’année – dont six résidences seniors, cinq résidences étudiantes et une résidence affaires – avec 60 mises en vente comptabilisées au troisième trimestre et 95 ventes nettes.
À Toulouse, qui concentre 50 % des ventes et mises en vente de l’aire urbaine, la dynamique est semblable : on comptabilise 800 mises en vente depuis le début de l’année (- 28 %) et 740 ventes nettes (- 43 %). Les ventes à investisseur ne représentent que 24 % des ventes totales et l’offre commerciale passe sous le seuil des 1 200 logements à la fin du troisième trimestre.
