Logement neuf : « Il faut un choc d’offre rapide », selon l'Observer de l'immobilier toulousain
« Il faut un choc d’offre rapide si l'on ne veut pas que la situation devienne compliquée pour toute la filière » , prévient Jean-Philippe Jarno, président de l’Observer de l’immobilier toulousain lors de la présentation du bilan d’activité du marché du logement neuf au 1er semestre 2021. Si la demande émanant des investisseurs et des particuliers reste très soutenue, le manque d’offre impacte toujours - et de manière inquiétante - le marché du logement neuf de l’aire urbaine de Toulouse (453 communes).
Au cours des six premiers mois de cette année, le nombre de mises en vente recule de 11 % (comparé au 1er semestre 2020) avec un cumul de 2 357 logements. « Pour observer un niveau de mise en vente aussi bas, il faut remonter à 2009 », rapporte Jean-Philippe Jarno. Le faible renouvellement de l’offre (seulement 870 mises en vente au second trimestre) impacte les ventes (1 310 réservations au détail et une poignée de ventes en bloc). Autre indicateur inquiétant pour les promoteurs, l’offre commerciale disponible, qui se réduit « comme peau de chagrin, à un niveau jamais vu depuis 2015 », selon le président de l'Observer : moins de 4 200 logements en stock, soit une perte de 1 400 logements en 18 mois. Plus « alarmant », le niveau de mises en vente pour la seule Ville de Toulouse est en baisse de 7 % ( 1193 logements) par rapport au 1er semestre 2020, marqué par le premier confinement et réduit presque de moitié par rapport au cycle haut (2017-2019). Dans la Ville rose, la tension sur l’offre s’accentue, avec moins de 2 300 logements disponibles à la vente, soit une nouvelle baisse de 5 % (comparé à fin 2020). Le marché est désormais en situation de sous-offre (huit mois de stock théorique). « Cette baisse de mise en vente prend une trajectoire déclinante, insiste Jean-Philippe Jarno. Toulouse a pris de plein fouet cette décision administrative d'annuler le PluiH* (en mai dernier, NDLR) et cela ne nous aide pas non plus. »
Des prix toujours en hausse
Pour les professionnels, cette situation « déclinante » est donc directement liée à la « diminution du nombre de permis de construire accordés ces derniers mois », estime le président de l'Observer et pourrait désormais avoir un impact sur l'offre dans les deux prochaines années ( 2023-2024). Pour infléchir cette tension sur le marché, Jean-Philippe Jarno en appelle aux politiques : « On attend que ce choc d’offre puisse avoir lieu, renchérit-il. Il doit s’accompagner d’un effort important des promoteurs, qui doivent mettre davantage de verdissement dans leurs opérations, mais il faut aussi que les élus, prennent des décisions courageuses pour éviter d’arriver à un marché de l’immobilier tellement élevé qu’on se couperait d’une cible de clientèle d’accédants et qu’on abimerait durablement une mécanique qui fonctionne très bien ». À Toulouse, ce manque d’offres de logement continue de faire grimper les prix : ils n’ont jamais été aussi hauts ( 3 990€/m² hors stationnement en collectif libre), en hausse de 1 % au 1er semestre par rapport à 2020, même si cette hausse reste moins importante que dans d'autres métropoles comme Bordeaux.« Il faut se demander si la construction de 7 000 logements par an prévu par l’ancien PluiH est suffisante, ajoute Stéphane Aubay, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) Toulouse Métropole. C’est une vraie réflexion à mener avec les élus. »
*Plan local d’urbanisme intercommunal habitat
