La crise de l’offre de logements en ex-LR fait craindre le pire pour 2021
Alors que des mesures viennent d’être prises en faveur de l'immobilier - pacte national pour la relance de la construction durable, prorogation du dispositif Pinel jusqu’en 2022 ou encore établissement par les notaires de procurations authentiques dématérialisées - le compte n’y est pas. Et pour cause : la filière de la production de logements est ralentie en raison d’une pénurie d’offre. Selon la fédération des promoteurs immobilier Occitanie Méditerranée (FPI OM), entre 2019 et 2020, les mises en ventes de logement neufs sont en recul de plus de 30 % en ex-Languedoc-Roussillon. La baisse atteint près de 40 % sur la Métropole de Montpellier. Et les projections sur 2021 ne sont pas encourageantes. Elles tablent sur une baisse supplémentaire des mises en vente de plus de 10 % en ex-LR et 20 % sur la métropole, mettant toute la filière de l’acte de construire en danger.
Production divisée par deux
« En trois années, la production de logement en ex-Languedoc-Roussillon et sur la Métropole de Montpellier aura été quasiment divisée par deux alors que la demande est toujours là ! Le marché est plongé dans une crise historique de l’offre, déclare Laurent Villaret, président de la fédération des promoteurs immobiliers Occitanie Méditerranée lors d’un point presse en visioconférence, aux côtés des présidents de la FFB de l’Hérault, de la FNAIM 34, des ordres des notaires et des architectes. La crise de la Covid n’est qu’un révélateur de cette situation. »
Maintes fois dénoncée depuis 2019, cette pénurie d’offre traduit « l’inertie des instructions des permis de construire, les effets des changements d’élus dans les municipalités. C’est aussi la suppression du zonage B2 à Béziers et Narbonne où les marchés ont quasi disparu alors que la demande locative est réelle. Preuve que la politique du tout ou rien ne marche pas sans solution alternative !, pointe-t-il. Le neuf n’est pas un problème, c’est une solution, pour loger. » Autre signe d’un marché sous-offreur, le stock théorique de logement est bien en deçà des douze mois nécessaires pour alimenter le marché. Au 3e trimestre 2020, ce stock est de huit mois en ex-LR, sept mois dans l’Hérault et sur la métropole de Montpellier.
Tension sur les prix
Ce défaut d’offre complique les circuits commerciaux avec un risque accru de tension sur les prix. « Les ventes ne redécollent pas. En ex-LR, les ventes reculent de 30 % (3600 logements) et de 35 % sur la métropole de Montpellier (1700 à 1800 ventes). On retrouve les niveaux bas de 2013. Le stock dur (logements livrés non vendus, NDLR) atteint un taux 0,8 % de l’offre commerciale contre 4 à 5 points normalement, c’est historique ! », ajoute-t-il. En sept ans, le prix moyen du mètre carré habitable hors parking a déjà augmenté de 700 € sur la métropole de Montpellier où un T3 atteint désormais 270 k€ en 2020, contre 249 k€ en 2018. Cela pourrait se poursuivre en 2021. »
Impact sur les acteurs de la filière
Selon la fédération, il y a urgence à « déconfiner » les permis de construire et les attributions des lots de Zac consultés en 2020. Objectif ? Relancer l’offre immobilière et répondre à la demande de futurs acquéreurs particuliers comme investisseurs. La sauvegarde de la filière de l’acte de construire en dépend. « Ce contexte aura un impact économique important sur le nombre d’actes à réaliser dans le neuf, et sur nos Offices », s’inquiète Gilles Gayraud, président de la Chambre départementale des notaires de l’Hérault.
Même inquiètude chez les architectes. « Nous observons une diminution des études, tant en Zac que dans le diffus. Les projets sont arrêtés pour des raisons diverses : recours, report des élections, retard dans les instructions de PC, remise en cause de la densité avec suspension des études, note Nathalie Teissier-Portal, présidente de la Maison de l’architecture Occitanie Méditerranée et conseillère à l’Ordre des architectes Occitanie Méditerranée. 62 % des agences d’architecture sont en difficulté et les deux tiers d’entre elles accusent une baisse du chiffre d’affaires de 20 à 50 % selon un sondage de l’Ordre. »
« Le manque de logements neufs et l’importante augmentation des prix entraînent une forte dégradation du marché de la revente. Faute d’offre dans le neuf, les propriétaires conservent leurs biens et nos portefeuilles de mandats s’appauvrissent générant moins de chiffre d’affaires pour les agences », dénonce de son côté Norbert Bachevalier, président de la FNAIM 34 qui craint de voir des agences, notamment celles spécialisées dans les transactions, disparaître. L'ensemble des acteurs attendent tous la création d'une agence d'urbanisme proposée par le président de la Métropole de Montpellier afin de « raisonner sur une politique du logement à l'échelle d'un territoire sur l'axe Nîmes-Sète » mais aussi pour avoir « des orientations définies qui ne bloqueraient pas les permis ».
5 000 emplois en jeu
Du côté des acteurs du bâtiment un risque certain pèse sur l’emploi. « La construction de logements neufs représente dans l’Hérault près de 50 % de l’activité du bâtiment. Les chiffres concernant le logement neuf sont inquiétants. Si cette tendance perdurait, la fédération craint que cette sous-activité impacte nos entreprises avec des défaillances au final. Ce sont ainsi 20 % des effectifs, soit près de 5000 emplois qui sont directement menacés », déclare Thierry Ducros, président de la FFB 34. « Nous voyons déjà des entreprises d’électricité ou de plomberie quitter nos chantiers du fait du contexte actuel », ajoute Mathieu Massot, directeur de FDI Promotion et vice-président de la FPI OM.
