Pour une commune, ou une intercommunalité, à quoi sert l’établissement public foncier régional d’État ? Entre portage foncier et aide à la définition de projet, explications de Thierry Lemoine, DG de l’EPF en ex-Languedoc-Roussillon. L’EPF a vocation à être étendu dans la majeure partie de l’ex-MP.

Quel intérêt, pour le maire d’une commune souhaitant développer une opération d’urbanisme, à faire appel à l’EPF ?
L’EPF minimise les risques pour une collectivité : notre intervention ne génère aucun coût pour elle, et le portage foncier que nous opérons se fait sans marge. L’EPF garde en portefeuille des terrains pendant des années, ce qui peut immobiliser plusieurs milliers d’euros. Par ailleurs, l’EPF fournit à la collectivité une ingénierie de projet gratuite. Nous interrogeons l’élu sur le programme souhaité, sa localisation, son organisation, sa desserte par les transports en commun et les liaisons douces, la manière dont le projet va s’intégrer au tissu urbain existant, et dont les fonctions vont s’articuler – emplois, logements, commerces… Nous permettons ainsi à la commune d’exprimer une vision à 10, 20, voire 50 ans. Notre but n’est pas de réaliser des « coups » fonciers, mais de s’inscrire dans le long terme. L’EPF pallie le manque d’ingénierie d’appui territorial, qui existait auparavant dans les services de l’État au profit des collectivités.

Les élus changent-ils parfois d’avis suite à vos conseils ?
Cela arrive fréquemment. Les maires raisonnent souvent en termes d’opportunité foncière. Mais ce n’est pas l’opportunité foncière qui fait qu’un projet urbain est intéressant. Nous les réorientons souvent vers des fonciers plus adaptés. Et si ces fonciers ne sont pas à la vente, ce n’est pas grave : acheter du foncier est notre métier !

L’une de vos missions est de favoriser la construction de logements sociaux…
Notamment dans les communes carencées – c’est-à-dire, qui ne produisent pas assez de logements sociaux par rapport à leurs engagements. En ex-LR, leur nombre augmente. Elles sont passées de 17 à 33 entre 2015 et2016, et nous nous attendons à une forte augmentation l’an prochain. Sur ces communes, l’EPF reprend le droit de préemption, au détriment du maire. C’est aussi une porte d’entrée pour mener d’autres opérations.

Comment appréhendez-vous le risque inondation ?
Cette problématique fait des ravages, en matière d’urbanisme. Bon nombre de terrains deviennent inconstructibles à cause de la révision des PPRI (plans de prévention des risques d’inondation, NDLR). Ces révisions se font toujours dans le sens d’une aggravation des zones rouges. Avec des conséquences lourdes : on ne peut pas réhabiliter une maison en zone inondable, ce qui génère un risque de paupérisation. Certaines villes, comme Valras (34), n’ont plus aucun développement possible. D’autres, comme Villedaigne (11, maire : Alain Péréa), adoptent des démarches innovantes, en prévoyant un glissement progressif du centre-ville, suru 50 ans, vers la partie non inondable de la commune. Il peut y avoir des conséquences pour l’EPF : nous achetons un terrain au prix du terrain constructible puis, compte tenu des délais, nous ne sommes pas sûr, 5 ou 10 ans après, qu’il soit toujours constructible. La valeur du terrain peut alors varier de 1 à 100.

Quelles sont les principales opérations en cours et à venir ?
La majorité de nos opérations se fait dans le tissu existant, et pas en extension, pour revitaliser les centres-villes, et éviter la consommation de foncier. Ces opérations sont complexes, peu productives en logements (moins de 10 à chaque fois), onéreuses en termes d’intervention, mais on y va ! Quelques exemples : Lodève, Canohès, Bram, Trèbes, Pont-Saint-Esprit, Aigues-Mortes. Nous pilotons des programmes plus ambitieux, comme au Grau-du-Roi, avec l’acquisition d’un terrain de 9 ha en plein centre, pour la construction de plusieurs centaines de logements. Nous proposions moins que l’aménageur privé GGL, mais ce dernier devait densifier pour rentabiliser son opération. Ce n’était pas notre option. L’urbaniste catalan Joan Busquets signe le plan d’ensemble.
Nous rachetons aussi beaucoup de foncier à la SNCF et aux entreprises, comme à Sète (34), pour l’accueil d’activité économique sur des friches ferroviaires, ou à Laudun-L’Ardoise (30), où 30 ha appartenant encore à Arcelor Mittal seront reconvertis en un projet logistique bimodal (route/fer).

Quel est le rythme des acquisitions foncières ?
Nous atteindrons 30 M€ cette année, soit deux fois plus qu’en 2014. En 2015, 64 conventions ont été signées, représentant 850 ha et 8.500 logements potentiels.

Comment l’EPF LR est-il structuré ?
La structure compte 25 salariés (experts fonciers et ingénierie de projet). Chaque département est couvert par deux chefs de projet, l’un spécialisé sur le foncier, l’autre sur les projets.

Quelles sont vos ressources ?
La taxe spéciale d’équipement (6,4 € par habitant) nous finance à hauteur de 17,5 M€ par an. Le produit des cessions (7,5 M€ cette année) de foncier complète les recettes.

Christian Dupraz (conseiller régional EELV) est le nouveau président de l’EPF. Quels rapports entretenez-vous avec lui ?
Il est sensibilisé à l’importance de la desserte par les transports en commun, à la protection des terres agricoles et à la lutte contre l’étalement urbain. Ces trois axes font partie des missions qui me sont confiées.

Souffrez-vous encore d’un déficit de notoriété auprès des collectivités ?
Oui. Pour mieux faire connaître notre action, nous organisons quatre rencontres départementales destinées aux élus locaux. Première d'entre elles, dans l'Aude, le 7/11 à Carcassonne (à partir de 13h30, Maison des Collectivités), sur le thème « L’Aude dans la grande région : quel impact sur le foncier ? » Après une intervention de l'économiste Laurent Davezies, deux tables rondes sont prévues, l'une sur les atouts du territoire, l'autre sur les actions de revitalisation des centres-bourgs.