Nouveau coup dur pour le marché de l’immobilier dans la métropole toulousaine. Après un exercice 2020 marqué par un recul des mises en vente de logements neufs de 38 % lié à la baisse du nombre de permis de construire accordés, le tribunal administratif* de Toulouse annule – le 30 mars – le PLUi-H (plan local d’urbanisme intercommunal et de l’habitat) de Toulouse Métropole entré en vigueur en 2019.

Une décision que redoutaient les professionnels de la construction (promoteurs immobiliers et bailleurs sociaux) de la capitale régionale. Ces derniers craignent en effet un gel pur et simple des projets en cours et un impact négatif de cette décision sur les permis en phase d’instruction. « Si à cette heure, la date d’effet et les modalités d’application de cette décision ne sont pas encore connues, le retour aux PLU (plan local d’urbanisme, NDLR) communaux va modifier la constructibilité de certains terrains, à la hausse ou à la baisse. Et certains projets – pour lesquels les permis n’ont pas été délivrés – devront probablement être revus et adaptés, commente Stéphane Aubay, président de la FPI (fédération des promoteurs immobiliers) Occitanie Toulouse Métropole. Quoiqu’il en soit, le besoin de logement est toujours là. Les collectivités en sont plus que jamais conscientes. Je suis certain qu’elles vont continuer à délivrer les permis pour que nous puissions répondre à ces besoins. Les semaines et les mois qui viennent nous en diront plus sur ces modalités d’application. Dans cette attente, nous restons tous mobilisés autour de nos projets. »

Le logement social impacté

Pour Philippe Pacheu, vice-président de l’USH (Union sociale pour l’habitat) Occitanie Midi-Pyrénées, s’il est difficile de mesurer l’impact réel de cette décision, « ce n’est pas une bonne nouvelle pour le secteur. » Également dirigeant de l’ESH (entreprise sociale pour l’habitat) toulousaine Promologis, il estime que cela va freiner, « pour une période certainement de deux ans », la possibilité de se développer sur le territoire. « Le PLUi-H actuel est particulièrement dynamique pour le logement social. Désormais, on revient aux anciens documents d’urbanisme. Cela signifie que les collectivités, les communes, dans le cadre de la loi SRU (solidarité et renouvellement urbain, NDLR) vont diriger la production de logements sociaux ». « L’annulation du PLUi-H signifie un retour aux bases de l’ancien PLU et ce pour une période qui sera une période de transition qui devra être la plus courte possible, estime Jean-Philippe Jarno, directeur général du promoteur immobilier Urbis et président de l’ObserveR de l’immobilier toulousain. Lorsque la même situation s’est produite dans l’agglomération de Lyon, le retour à la normale a pris quasiment deux ans. De fait, une telle décision peut effectivement être très préjudiciable. »

Insufisances substantielles

Pour justifier son jugement, le tribunal estime notamment que « l’analyse de la consommation d’espaces naturels et agricoles au cours des dix années précédant l’approbation du PLUi-H et la justification des objectifs de modération de cette consommation retenus par le projet d’aménagement et de développement durables (PADD) présentaient des insuffisances substantielles. »

La juridiction décide cependant de surseoir à statuer sur la date d’effet de cette annulation compte tenu du risque de « conséquences manifestement excessives » que cette décision pourrait entraîner. Le tribunal administratif indique notamment que ce délai permettra « aux parties de débattre de la question de savoir s’il y a lieu de moduler dans le temps les effets de cette annulation ». Les juges rendront leur décision sur ce dernier point à l’issue d’une nouvelle audience publique.

*Le tribunal administratif avait été saisi de 41 requêtes dirigées contre ce document d’urbanisme s’étant substitué aux POS (plan d’occupation des sols) et PLU (plan local d’urbanisme) des 37 communes de la métropole toulousaine.